آمار بازدید سایت
کاربران آنلاين: ۳۱
بازديد امروز: ۱۷۴۰
بازديد روز قبل: ۲۱۳۲
بازديد هفته: ۱۴۴۱۴
بازديد ماه: ۵۸۳۳۵
بازديد کل: ۵۷۳۰۱۵۳
آي پي: ۵۴.۸۱.۷۳.۲
مقالات حقوقي > حقوق مدني > ۱۳۹۱/۰۳/۰۳
۱۱۵ بازدید
 
   

بیع زمانی


در ماهنامه آموزشی دادگستری استان تهران، شماره ۴۲، دی و بهمن ماه ۱۳۸۵، مقاله محققانه و ارزشمند جناب آقای سعید شریعتی را با دقت مطالعه نمودم. مقاله موصوف تحت عنوان «بیع زمانی یا انتقال مالكیت زمان بندی شده» ارائه شده است.


از آنجا كه این مسئله یا مفهوم حقوقی از طرف برخی از همكاران و اینجانب در دوره كارشناسی دانشكده حقوق به عنوان یكی از مسائل جدید حقوقی تدریس و تشریح می شود، بر آن شدم كه در پی مقاله آقای سعید شریعتی، چند صفحه ای را اضافه نمایم.


قسمت اول ـ ورود به مطلب


قبل از شروع بحث در باب «بیع زمانی» به نظر می رسد ضروری باشد كه ابتدا در ساختار نظام حقوقی كشورمان، در چند زمینه مروری داشته باشیم، زیرا در پایان مقاله، می خواهم از این نكات بهره برداری كرده، به نتیجه گیری بپردازم.


۱ ـ نظام حقوقی كشور ما، در زمینه مسائل مدنی، بر پایه آزادی اراده یا حاكمیت اراده در انعقاد قراردادها قرار گرفته است، تا آنجا كه این قراردادها مخالفتی با نظم عمومی و اخلاق حسنه و یا قواعد آمره نداشته باشند. این نكته بنیادی تا آنجا پیش می رود كه هرگاه بپرسیم یا تردید كنیم كه این قاعده و قانون آمره است یا غیرآمره؟ جواب می دهیم غیرآمره مگر اینكه خلاف آن ثابت شود، زیرا در كشور ما انعقاد قراردادها بر مبنای تراضی طرفین و آزادی اراده و حاكمیت اراده استوار است (ماده ۱۰ قانون مدنی).


۲ ـ مفهوم بیع و تاریخ عقد بیع از سال ۷۵۲ قبل از میلاد آغاز می شود، در آنجا كه بشر برای اولین بار در شهر لید یا در غرب تركیه با مفهوم یك كالای «واسطه ای» به عنوان پول آشنا شده و به ضرب سكه های طلا و نقره پرداخت، حدودا ۲۵۷۹ سال قبل. قبل از این تاریخ بیع به صورت عقد معاوضه یا مبادله كالا با كالا صورت می گرفت. مثلا ۲۰ سبد یا كیسه خرما در مقابل یك شتر یا یك اسب و لذا مسئله تجارت و مبادله به كندی صورت می گرفت و پس از پیدایش پول و بكارگیری آن در روابط مبادلاتی میان اشخاص یا میان شهرها، دومین انقلاب بزرگ در تاریخ تحول و پیشرفت تمدن بشری، پس از انقلاب كشاورزی یعنی آشنایی با كشت دانه های حبوبات و میوه ها و بهره برداری از آنها برای تغذیه، حادث گردید.


مایه مباهات است اگر اعلام نمایم كه چهار عدد از سكه های ضرب شده در Lidia، در حال حاضر در موزه ملك (موزه مرحوم حاج آقا حسین ملك كه یادش گرامی باد) وجود دارد.


بنابراین به سختی می توان ادعا كرد كه «مفهوم بیع یا عقد بیع با تاریخ اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر همراه است». از این تذكار و بیراهه ای كه رفتم پوزش می خواهم و بازمی گردم به اصل موضوع.


۳ ـ در نظام حقوقی كشور ما، در مسائل مدنی، اصل اباحه جاری و رایج است، یعنی روایا جایز بودن و در فقه یعنی مباح و حلال بودن. یعنی آزادی اراده كه البته الزامات قانونی استثناء بر این اصل است. اصل اباحه احتیاج به تصریح شارع و قانونگذار ندارد. مانند بیع كالی به كالی (یا بیع دین به دین) كه در قانون مدنی راجع به این مسئله ها ماده قانونی در اختیار نداریم ولی جامعه بدان عمل می كند و دولت نیز غالب معاملات خارجی خود را با دولت های دیگر، بنا بر ضرورت های اقتصادی به صورت كالی به كالی یا پایاپای (Barter) انجام می دهد. قوای سه گانه كشور هم بدان معترض نیستند.


۴ ـ در نظام حقوقی كشور ما، انتقال مالكیت می تواند گاه ارادی باشد، گاه قهری مانند ماده ۳۳۹ در بیع و صدر ماده ۸۷۵ قانون مدنی در ارث.


۵ ـ انتقال مالكیت در نظام حقوقی كشور ما گاه به صورت قطعی و مستقر است، گاه به صورت غیرمستقر و متزلزل (می توان به ماده ۳۶۲ قانون مدنی در باب مالكیت قطعی و مستقر و به ماده ۴۵۳ قانون مدنی در باب خیار مجلس و حیوان و شرط و به ماده ۸۶۸ قانون مدنی در باب مالكیت غیرمستقر و متزلزل مراجعه كرد.)


۶ ـ در نظام حقوقی كشور ما، حتی در جایی كه انتقال مالكیت با استناد به مواد ۳۳۹ و ۳۶۲ به طور قطعی و مستقر صورت می گیرد، معهذا می توان با درج شروطی، دامنه تصرفات مالك یا خریدار را حتی برخلاف نص صریح صدر ماده ۳۰ قانون مدنی، محدود كرد مانند ممنوعیت خریداران خانه های سازمانی در نقل و انتقال ملك خریداری شده، مثلا به مدت پنج سال یا ده سال. باز هم اشاره می شود كه این امر ناشی از تراضی طرفین و حاكمیت یا آزادی اراده در انعقاد قراردادها می باشد.


۷ ـ در نظام حقوقی كشور ما، در آنجا كه طرفین یك قرارداد می توانند توافق خود را حتی برخلاف قواعد و مقررات تكمیلی یا تفسیری یا تعویضی تنظیم نمایند (برخلاف ماده ۴۸۶ قانون مدنی در اجاره و ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در باب نحوه پرداخت اجاره بها)، چرا نباید بتوانند قرارداد فروش یك آپارتمان را به صورت بیع زمانی و یا مالكیت زمانی و برخلاف «بیع مصطلح» یا «بیع عرفی» تنظیم و منعقد نمایند؟ البته اعلام این نكته در مقالات برخی آقایان اساتید كه ما دارای بیع عرفی و بیع مصطلح هستیم به راحتی قابل قبول نیست. بیع می تواند به ده ها شكل با ده ها شرط منعقد شود، زیرا كه قواعد عقد بیع آمره نیستند و برخی از مصادیق آن را قانون مدنی نام برده است. اینكه بیع باید در قلمرو و محدوده بیع مصطلح و عرفی باشد قابل تامل است. مسائل عرفی و مصطلح با گذشت زمان و ظهور نیازهای جدید تغییرپذیرند. البته این نكته را می پذیرم كه قواعد اساسی بیع همیشه باید رعایت شوند.


۸ ـ آن طور كه قبلاً اشاره شده است، ما هنوز در حقوق یا فقه با مفهومی به عنوان بیع مطلق (غیرموقت) آشنایی نداریم و قاعده ای حتی در شكل قول مشهور آن مبنی بر غیرمشروع بودن بیع موقت یا مالكیت موقت در اختیار نداریم. اساسا در این مقطع ذكر این نكته خالی از فایده نیست كه Timesharing بیع موقت یا مالكیت موقت نیست؛ مالكیت مداوم است كه هر ساله یا هر ماه در زمانی معین، اتوماتیك تجدید می شود و می تواند صدها سال تداوم داشته باشد و بعد از فوت مالك نیز مالكیت به ورثه او انتقال می یابد.


در نظام حقوقی ما، با شكلی از نكاح به عنوان نكاح موقت یا متعه برخورد می كنیم كه مبنایی فقهی دارد. اجاره داریم كه استیفاء منفعت به طور موقت صورت می گیرد (ماده ۴۶۸ قانون مدنی). چرا باید در مسئله بیع یا مالكیت با مشكلی مواجه شویم؟


اگر به اینجانب ایراد گرفته شود كه نكاح یك عقد غیرمالی است، این انتقاد را پیشاپیش می پذیرم نكاح موقت را فقط به عنوان مثال ذكر كردم.


ماده ششم قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و ماده هفتم قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ به طور ضمنی بحثی از انتقال مالكیت موقت دارد. بدین معنا كه مالك یكهزار متر مربع زمین چنانچه در مهلت تعیین شده بدون عذر موجه نسبت به عمران و احیاء زمین اقدامی به عمل نیاورد، دولت زمین واگذاری را مسترد می نماید. به علاوه سه عنصر ماهوی مالكیت یعنی «دوام مالكیت، مطلق و انحصاری بودن آن» همان طوری كه از طرف نویسنده محترم اشاره شده است «مفهوم پیشین خود را از دست داده و در موارد زیادی تخصیص خورده است. ویژگی دائمی بودن مالكیت نیز از سوی برخی فقها و حقوقدانان مورد تردید قرار گرفته است.»


۹ ـ ما در نظام حقوقی خودمان برای تنظیم قواعد بیع آزادی عمل داریم. حتی تا آنجا می توانیم پیش برویم كه عقد بیعی را منعقد سازیم، تراضی طرفین و توافق اراده ها صورت گرفته، ایجاب و قبول حتی به صورت سند رسمی تنظیم یافته، معهذا با درج شرطی به صورت معلق، مانعی در اثر عقد یا انتقال مالكیت ایجاد كنیم (خانه را به تو هبه كردم یا به تو فروختم به مبلغ هشتاد میلیون تومان به شرط آنكه در مسابقات كشتی در سه ماه دیگر نفر اول بشوی و یا قیمت دلار نصف بشود ـ ماده ۱۸۹ قانون مدنی). حال اگر ما بتوانیم بر اساس شرطی معلق، مانعی حتی در انتقال مالكیت ایجاد كنیم، چرا نباید بتوانیم با درج شرطی مالكیت را برای دوره معینی از سال منتقل نماییم؟


(یك توضیح حقوقی = اینجانب معتقدم در ماده ۱۸۹ اساسا عقد معلق نیست، بلكه حدوث شرط مبهم، نامعلوم و معلق است كه بر عقد تاثیر می گذارد. عقد نمی تواند معلق باشد و نباید باشد. اگر عقدی به مفهوم معلق داشته باشیم، یعنی عقدی هنوز به وجود نیامده است، پس چطور می توان در كنار عقدی كه هنوز موجودیت و تحقق نیافته شرطی را درج یا اضافه كرد؟ این امر یك سهو قانونگذاری است در حقیقت باید گفت كه شرط معلق است و اثر عقد را معلق می نماید نه خود عقد را.)


۰۱ـ اگر ما بپذیریم كه قراردادها، در نظام حقوقی كشورمان، بر پایه تراضی طرفین و توافق اراده ها در نوع و در موضوع عقد منعقد می شوند، لذا هر یك از طرفین قرارداد حق دارد كه برای رسیدن به توافق یا به دلایل خاص خود، از برخی حقوق مالی خود صرف نظر نماید مانند ماده ۴۴۸ قانون مدنی در باب سقوط تمام یا بعضی از خیارات یا اسقاط حق اعتراض و یا عدم اخذ به شفعه در فروش مال غیرمنقول توسط شریك.


اگر قواعد حقوقی ما چنین بافتی را دارد، چرا خریدار نباید بتواند مال غیرمنقول یا منقولی را خریداری نماید كه مالكیت او «تداوم» دارد ولی امكان تصرف و بهره برداری یا استیفاء منفعت از مال موصوف فقط در مقاطعی از زمان صورت می گیرد؟ در عین حال كه می دانیم حتی خریدار گاه رضایت به بیعی می دهد كه فروشنده حق فسخ معامله را دارد و مالكیت خریدار در مدت اعتبار خیار، مالكیتی است متزلزل و غیرمستقر (ماده ۱۸۸ قانون مدنی).


پس از بیان این مقدمه و نكات مورد نظر، اینك وارد بحث اصلی می شویم و در خاتمه به نتیجه گیری می پردازیم.


قسمت دوم ـ یك بررسی تطبیقی


نهاد یا تاسیسی حقوقی به نام بیع زمانی یا تایم شرینگ، در كشور ما به تدریج راه خود را به جلو می پیماید و مانند هر پدیده نوظهور دیگری كه حیات می یابد مشكلات فراراه خود را دارد مانند فروش آپارتمان های ساخته نشده، بیع با ثمن شناور، تجارت الكترونیكی و غیره. بیع زمانی هنوز به عنوان یك قاعده حقوقی جا نیفتاده و مستقر نشده است. هدف مقالاتی از این دست این است كه مسائل و مشكلات و اختلاف نظرها را نقد و بررسی نماید تا در نهایت به یك اجماع (Consensus) برسیم. اساسی ترین بحث، بررسی ماهیت حقوقی قراردادی است میان فروشنده و خریدار به نام تایم شرینگ.


۱ ـ در آثار منتشره مربوط به قراردادهای تایم شرینگ كه اینجانب تاكنون موفق به مطالعه آنها شده ام، سعی بر آن گردیده تا این قرارداد را از دیدگاه موازین فقهی مورد تحلیل و مداقه قرار دهند و به این نتیجه برسند كه فقه در این باره چه حكمی می دهد.


۲ ـ تصور می نمایم كه كوشش در این زمینه ثمر چندانی به بار نیاورد، زیرا فقهای متقدم در آثار خود متعرض این مسئله نشده اند و چنین مسئله ای به عنوان مسئله روز در آثار گذشته مطرح نشده است تا بتوان در این باره به قیاس پرداخت.


در اعلام نظر فقهای زمان حاضر نیز اختلافات شدیدی ملاحظه می شود و كمكی به حل مسئله نمی نماید و این اختلاف نظر شدید هم شاید ناشی از آن باشد كه در آثار فقهی گذشته تحلیلی در باب مالكیت یا بیع زمانی صورت نگرفته است.


۳ ـ از طرفی دیگر، با بودن نهادی به عنوان فقهای شورای نگهبان و مجموعه ای به نام قانون مدنی و اصل چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دال بر آنكه كلیه قوانین و مقررات باید بر اساس موازین اسلامی باشد، فرض بر آن است كه مجموعه قانون مدنی كشور ما در انطباق با موازین شرعی و فقهی است.


بدین ترتیب ما می توانیم دامنه بحث را محدودتر و آن را صرفا به قوانین موضوعه كشوری تسری دهیم. شاید به نتیجه ای قابل قبول برای همگان برسیم.


قاعده مهایات:


۴ ـ اما به هر صورت از یك نكته نباید غافل باشیم و آن اینكه در اكثر آثار منتشر شده، تایم شرینگ را به نوعی با قاعده حقوقی مهایات مقایسه كرده اند و اینجانب نیز لزوما چند سطری را بدین مسئله اختصاص می دهم.


به نظر می رسد كه قاعده مهایات با قرارداد تایم شرینگ تفاوت هایی اساسی و ماهوی دارد.


اول ـ شاخص اساسی قاعده مهایات به چند عنصر یا عامل بازمی گردد.


مالی كه قابلیت تقسیم یا افراز را نداشته باشد مانند حیوان یا آپارتمان.


مالی كه امكان استفاده و انتفاع از آن مال در آن واحد (واحد زمان) برای كلیه شركاء وجود ندارد.


میان شركاء تمایلی برای فروش مال مشترك یا مشاع و تقسیم ثمن آن دیده نمی شود.


نتیحتا، در مهایات استیفاء منفعت از آن مال بر اساس واحد زمان میان شركاء صورت می گیرد مانند منافع حاصل از یك آپارتمان، یك تراكتور، یك اسب، آب یك قنات كوچك (فرض كنیم هر هفته یا هر ماه برای یك شریك) ضمن آنكه مال مشترك به صورت مشاع باقی می ماند.


پس آنچه در مهایات اتفاق می افتد «تقسیم منافع بر اساس واحد زمان است».


توضیح حقوقی: در این مقطع مجبور هستم دو نكته دیگر را اضافه نمایم:


نكته اول ـ ذكر یا بكارگیری اصطلاح یا عبارت «افراز منافع در مهایات» اصطلاح درستی نیست. افراز با تقسیم تفاوت دارد و هر یك بار حقوقی خود را دارند. افراز فقط در اموال غیرمنقول كاربرد دارد و مالی كه مشاع است و این افراز توسط یك مقام رسمی دولتی صورت می گیرد مانند اداراه ثبت اسناد و املاك. در حالی كه در مهایات، «تقسیم منافع» توسط شركاء و با تراضی و توافق شركاء كافی و وافی به مقصود می باشد.


نكته دوم ـ اینكه گفته می شود مهایات می تواند به صورت «مهایات مكانی» باشد چندان صحیح به نظر نمی رسد و به عنوان مثال گفته شده است خانه ای كه دو اتاق دارد و دو شریك هر یك، یك اتاق را مورد بهره برداری قرار می دهد. مسئله اگر بدین صورت مطرح شود، مهایات مكانی با تعریف و عناصر سازنده خود مهایات در تضاد و تناقض می افتد. آنچه در مهایات مطرح است مهایات زمانی است كه تقسیم منافع و بهره برداری بر اساس واحد زمان میان شركاء صورت می پذیرد؛ از این دو نكته می گذریم و بازمی گردیم به تفاوت مهایات با تایم شرینگ:


دوم ـ در مهایات توافق یا قرارداد میان شركاء است ولی در تایم شرینگ توافق یا قرارداد میان خریدار و فروشنده به وجود می آید.


سوم ـ در مهایات مال مورد نظر مشاع است یعنی در آن واحد و یا در زمان واحد هر شریك در ذرات آن مال شریك و مالك است، حال آنكه در قرارداد تایم شرینگ شخصی كه مثلا آپارتمانی را خریداری می نماید در مدت مقرر یا تعیین شده در قرارداد شریك دیگری ندارد و او مالك ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف مشاع نیست.


چهارم ـ در مهایات جوهر اساسی «تقسیم منافع» است بر اساس واحد زمان و بر اساس توافق شركاء. در قرارداد تایم شرینگ «عقد بیع» واقع می شود، میان خریدار و فروشنده، عین مال و به تبع آن منافع نیز به خریدار برای مدتی منتقل می گردد.


پنجم ـ به نظر برخی از فقها در مهایات نوعی «اباحه منفعت معوض» صورت می گیرد. در قرارداد تایم شرینگ ما اباحه منفعت نداریم و همان گونه كه فوقا اشاره شد در این قرارداد تملیك عین و منفعت تواما رخ می دهد.


ششم ـ تملیك عین و منفعت موضوع عقد یا قرارداد تایم شرینگ قرار می گیرند و به همین جهت قراردادی است «لازم» و قابلیت رجوع ندارد. حال آنكه بنا به نظر برخی از فقها مهایات عقدی جایز است با قابلیت رجوع.


هفتم ـ در مهایات كه منفعت تقسیم می شود، علی القاعده از طرف هر شریك قابل نقل و انتقال و یا حتی اجاره به غیر نیست. در تایم شرینگ خریدار می تواند آنچه را كه خریده و به تبع آن منافع را به ثالثی انتقال یا اجاره دهد مگر اینكه شرطی مخالف درج شده باشد.


هشتم ـ شاید با اندكی مسامحه بتوان گفت مهایات نوعی «عقد صلح» است، صلح مبتنی بر سازش و برای رفع تنازع یا ترافع موجود و جلوگیری از تنازع و ترافع در آینده (ماده ۷۵۲ قانون مدنی) ولی در قرارداد تایم شرینگ كه میان خریدار و فروشنده منعقد می شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع یا ترافعی وجود ندارد و قرار هم نیست كه اختلافی در آینده بروز نماید. قرارداد تایم شرینگ در مقام یك معامله است، با حفظ تكرار و تداوم آن.


نهم ـ در مهایات، ما با واژه ای به عنوان ثمن برخورد نمی كنیم. در قرارداد تایم شرینگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پیدا می نماید. آپارتمانی كه باید به یكصد میلیون تومان فروخته شود، به بیست میلیون تومان فروخته می شود، چون دامنه استیفاء منفعت و بهره برداری آن محدود شده است. این آپارتمان البته ممكن است به چهار نفر دیگر هر یك با قیمت بیست میلیون تومان، بیشتر یا كمتر، فروخته شود و در نهایت یكصد میلیون تومان برای فروشنده به دست می آید.


قسمت سوم


خصوصیات و آثار قرارداد تایم شرینگ


قرارداد تایم شرینگ با عقودی نظیر شركت، اجاره، عاریه، معاوضه، قرض و... و با استناد به قواعد و مقررات مندرج در قانون مدنی تفاوت هایی اساسی دارد كه به منظور احتراز از اطاله كلام، از ورود در این مباحث خودداری می شود، فقط به همین اندازه اكتفاء می شود كه در اجاره برای مثال، منفعت مال مورد تملیك قرار می گیرد و در تایم شرینگ، عین و منفعت است كه به طرف مقابل تملیك می گردد. یا در عقد اجاره، در انقضاء مدت قرارداد، مستاجر مالك منافع نیست و عنوانی حقوقی ندارد ولی در قرارداد تایم شرینگ، در انقضاء مدت تعیین شده در قرارداد، مالكیت خریدار نسبت به عین و منفعت از میان نمی رود و برای سال های آینده این مالكیت به طور اتوماتیك و خود به خود تمدید می گردد و تداوم دارد.


خصوصیات قرارداد:


۱ ـ قرارداد تایم شرینگ عقدی است لازم


با توجه به اصل لزوم و یا اصاله اللزوم در قراردادها، این قرارداد برای طرفین لازم است حتی اگر این مسئله در قرارداد به سكوت برگزار شده باشد یا این قرارداد به صورت عقدی خیاری منعقد شود زیرا خیاری بودن یك قرارداد تناقضی با لازم بودن آن ندارد و برعكس درج خیار خود موید لازم بودن آن عقد یا قرارداد است تا راهی برای بر هم زدن آن عقد وجود داشته باشد. علی القاعده قانون است كه به طور صریح یا ضمنی اعلام می نماید كه عقدی جایز است. البته امروز این ایده سنتی به تدریج به كنار می رود و كم كم این ایده شایع می شود كه جایز یا لازم بودن یك عقد را باید در اختیار طرفین عقد قرار دهیم تا آنان بنا بر مصلحت و تكیه بر اراده خود تصمیم گیری نمایند.


۲ ـ عقدی است معوض


در قرارداد تایم شرینگ ما با عوض و معوض (ثمن ـ مبیع) آشنا می شویم. در این قرارداد لزومی ندارد كه ثمن به صورت وجه نقد یا وجه رایج كشوری باشد. توافق و تراضی طرفین برای تعیین نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن كافی است.


۳ ـ عقدی است تملیكی


در این قرارداد انتقال مالكیت نسبت به عین و منافع (در دوره های معین) و نسبت به ثمن صورت می گیرد.


۴ ـ دوام مالكیت


مالكیت در تایم شرینگ دائمی است كه می تواند صدها سال ادامه داشته باشد، برای مالك یا خریدار و وراث وی. این مالكیت قهرا به ورثه قانونی خریدار منتقل می شود. آنچه مقید و محدود به زمان است، استیفاء منفعت می باشد. در عقد اجاره هم ممكن است مستاجر منزلی را برای مدت بیست سال اجاره نماید ولی هر ساله به مدت یك ماه آن را برای امور اداری یا محل سكونت خود مورد بهره برداری قرار دهد و این بهره برداری موقت تعارضی با مسئله مالكیت عین و منفعت وی ندارد.


بنابر مستنبط از مواد ۳۰ و ۹۴ قانون مدنی مالك می تواند دامنه تصرفات مالكانه خود را یا بر اساس حكم قانون و یا بر اساس قرارداد و توافق، نسبت به خود یا نسبت به طرف مقابل، محدود نماید. این تحدید در تصرفات مالكانه در پروانه های ساختمانی صادره از طرف شهرداری نسبت به میزان تراكم مجاز دیده می شود. مثال هایی از این دست در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ـ قانون زمین شهری ـ قانون توسعه معابر قانون اصلاحات اراضی دیده می شود. این نكته اساسی را نباید فراموش كنیم كه قانون مدنی اساسا به عنصر «دوام مالكیت» اشاره ای ندارد.


۵ ـ كاربرد قرارداد


قرارداد تایم شرینگ برخلاف آنچه كه عنوان می شود، اساسا مربوط و محدود به استیفاء یا استفاده از منافع در دوران تعطیلات یا امور تفریحی نیست. شخصی می تواند اتاقی را در مشهد در هتلی خریداری نماید وبرای مدت یك ماه در سال آن محل را مركز داد و ستدهای تجاری یا فعالیت های اداری یا محل سكونت در دوران تعطیلات خود قرار دهد.


۶ ـ مبیع عین معین است


در قرارداد تایم شرینگ، موضوع عقد یا اوصاف موضوع عقد مالی است «كلی در معین» یا «عین معین» یا عین شخصی. اعم از آنكه مالی باشد غیرمنقول (آپارتمان در هتل) یا مالی باشد منقول (مثلا اسب برای نسل كشی یا شركت در مسابقات اسب سواری).


۷ ـ قدرت بر تسلیم


در قرارداد تایم شرینگ، فروشنده بنا بر یك اصل و قاعده كلی باید قدرت بر تسلیم موضوع عقد را داشته باشد والا عقد باطل است (ماده ۳۴۸ قانون مدنی)


۸ ـ عقد مشروط است


تایم شرینگ عقدی است مشروط. شروطی از قبیل انتفاع از مال خریداری شده در محدوده ای از زمان با قابلیت تكرار یا عدم هرگونه تصرفات و تغییرات مادی در مدت عمر فنی مال موصوف و غیره.


۹ ـ مقررات غیرآمره در عقد مذكور


قواعد و مقررات مربوط به قرارداد تایم شرینگ غیرآمره هستند و در زمره گروه قواعد تكمیلی یا تفسیری یا تعویضی قرار می گیرند چون این قراردادها بر اساس توافق و تراضی طرفین به وجود می آیند. مثلا می توان شرط كرد كه «در صورت تمایل خریدار نسبت به انتقال مال خریداری شده به شخص ثالث، فروشنده اعم از شخص حقیقی یا حقوقی با پرداخت قیمت روز حق تقدم در خرید را داشته باشد.» تاسیسی حقوقی و شبیه قاعده اخذ به شفعه. این شرط نه باطل است و نه مبطل و نه برخلاف قواعد آمره.


توضیح حقوقی: قواعد آمره اصولا دارای سه عنصر می باشند. قواعد مربوط به نظم عمومی (نیازهای عمومی جامعه مانند خرید و فروش نان، گوشت، دارو، سوخت، حمل و نقل عمومی و...) قواعد مربوط به حفظ و حراست اخلاق حسنه یا عفت عمومی در جامعه مانند عدم انتشار عكس های زشت و مستهجن، قواعد مربوط به سیاست های عمومی دولت مانند قواعد مربوط به ترافیك، امنیت عمومی، مقررات صادرات یا واردات به كشور و غیره.


متاسفانه دیده شده كه در برخی مقالات و كتب مسئله نظم عمومی را با امنیت عمومی یكسان گرفته اند. قواعد مربوط به حفظ امنیت عمومی در جامعه خود یكی از مصادیق نظم عمومی یا قواعد آمره است. اشاره نمایم كه به قول استاد دكتر كاتوزیان یك بقالی در یك ده نسبت به خرید و فروش اقلام به اهالی ده یكی از مصادیق نظم عمومی است. یعنی نمی تواند از فروش مواد خوراكی به مردم ده خودداری نماید.


۰۱ـ قابلیت نقل و انتقال


قابلیت نقل و انتقال مال در قرارداد تایم شرینگ می تواند به صورت معاوضه، بیع، صلح، هبه یا یكی دیگر از عقود به شخص ثالث باشد.


۱۱ ـ ید مالكانه


از آنجا كه در قرارداد تایم شرینگ، خریدار مالك عین معین یا مالی با وصف كلی در معین می شود، ید خریدار ید مالكانه است نه امانی. بنابراین هرگونه مسئولیت نسبت به بروز عیب و نقص در مال خریداری شده از عهده یا ضمان خریدار ساقط است، مگر آنكه برخلاف شرایط مقرره در قرارداد عمل كرده باشد.


۲۱ـ نوع عقد


آنچه از قصد طرفین و اراده ظاهری آنان در متن قرارداد تایم شرینگ استنباط و احراز می شود این است كه طرفین قصد بر «عقد بیع» دارند یا تملیك مبیع و ثمن به یكدیگر.


توضیح حقوقی: البته ما می دانیم كه به طور كلی موضوع عقد بیع گاه می تواند مالی باشد كه عینیت دارد و گاه می تواند یك حق مالی باشد مانند حق تالیف، تصنیف، اختراع، سهام، شركت و... مطالعه سایر قوانین و مقررات موضوعه نیز نشان می دهد كه قانونگذار در كشور ما در موارد گوناگون از ماده ۳۳۸ قانون مدنی (عین بودن مبیع) عدول كرده است.


تعریف قرارداد:


با توجه به خصوصیات و آثار قرارداد تایم شرینگ و زمینه های مشابه آن باعقد بیع در قانون مدنی، می توان قرارداد مذكور را به شرح زیر تعریف كرد:


«تایم شرینگ عبارت است از تملیك عین به خریدار، با برقراری انتفاع یا استیفاء منفعت در مدت مقرر و معین به نحو سالانه، به عوض معلوم.»


قسمت چهارم


نتیجه گیری از مباحث مطرح شده


۱ ـ در مقدمه این مقاله، برای ورود به مطلب، نكاتی را به عنوان بخشی از ساختار نظام حقوقی كشورمان مطرح نمودم. یكی از این نكات توجه و عنایت به ماده ۱۰ قانون مدنی است (قراردادهای خصوصی نسبت به كسانی كه آن را منعقد نموده اند در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.)


۲ ـ جدا از مفهوم واژه یا عبارت «نافذ است» كه مبین الزام آور و معتبر بودن قراردادها است و به عنوان اصلی از ساختار نظام حقوقی ما پذیرفته شده است، جوهر و اساس ماده ۱۰ حكایت از آزادی طرفین در انعقاد هر شكلی از قرارداد با هر عنوان و هر شرطی كه مورد تراضی طرفین باشد دارد. ساختاری كه تحت عنوان «حاكمیت» اراده در تنظیم یك عقد اعم از عقود معین و یا غیرمعین نامیده می شود.


حالا قرارداد تایم شرینگ را به هر شكلی و یا هر واژه ای ترجمه كنیم، به عنوان بیع زمانی یا مالكیت زمانی و یا غیره مشكل اساسی ما را جواب نمی دهد. مشكل بر سر واژه ها و ترجمه فارسی معادل آن نیست. تایم شرینگ اساسا معادل فارسی ندارد ولی به هر صورت یك قرارداد است و یك ضرورت نوظهور اقتصادی. ما هنوز هم نتوانسته ایم برای این اصطلاح انگلیسی (intellectual Properties) معادل فارسی پیدا كنیم كه آیا حقوق مالكیت فكری است یا حقوق مالكیت معنوی ولی این نهاد حقوقی وارد فرهنگ حقوقی ما شده و در دادگاه ها مورد لحوق احكام قرار می گیرد.


برای كسانی كه می خواهند مال غیرمنقولی را به بهایی كاملا نازل بخرند و در عوض دامنه تصرفات انتفاعی خود را محدود نمایند این قرارداد بهترین وسیله است.


آنچه جوهر و اقتضای این قرارداد است، فروش مالی است اعم از منقول یا غیرمنقول از طرف فروشنده به خریدار یا انتقال مالكیت به صورت غیرمشاع و با مالكیت ششدانگ، با شرط استیفاء منفعت در محدوده زمانی معین، با قابلیت تكرار در هر سال و خودداری از هرگونه تصرفات مادی اساسی.


نمونه و مفاد قراردادهایی كه توسط شركت هایی نظیر مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران یا شركت نارنجستان یا موسسه بهارنارنج در شمال ارائه می شود مبنایی حقوقی ندارند و امری است سلیقه ای كه بنا بر اصل حاكمیت اراده تا آنجا كه مورد قبول خریدار باشد نافذ و معتبر است (مانند قولنامه ای كه میان دو نفر منعقد می شود و در دادگاه مورد استناد قرار می گیرد، قولنامه هایی با اشكال و محتوای متفاوت) از نظر اینجانب، انطباق قرارداد تایم شرینگ با ماده ۱۰ قانون مدنی و به عنوان یك قرارداد خصوصی بلااشكال است، زیرا:


اولا ـ یك قرارداد خصوصی است.


ثانیا ـ هرگونه تصرفات و نقل و انتقال در اموال خصوصی صورت می گیرد.


ثالثا ـ قرارداد مذكور عقدی است نافذ و لازم.


رابعا ـ شرایط مندرج در آن مبنی بر استیفاء منفعت در محدوده زمانی سالیانه و عدم تصرفات مادی و زیربنایی نیز برخلاف قواعد آمره نیستند.


خامسا ـ تعهدات و شرایط اعلام شده مورد قبول طرفین است.


سادسا ـ تاكنون ماده یا حكم قانونی دیده نشده كه چنین قراردادی را باطل اعلام نماید.


بیع زمانی


از طرفی دیگر، با توجه به خصوصیات و آثاری كه برای قرارداد تایم شرینگ برشمردیم معلوم می شود با عقدی به نام «عقد بیع» وجوه اشتراك فراوانی دارد، به خصوص كه در هر دو قرارداد تكیه بر انتقال مالكیت است و دامنه استیفاء منفعت نیز در هر دو قرارداد می تواند به طور «متعارف» محدود شود (برای عقد بیع در صفحات قبل مثال ها و نمونه هایی ارائه شد).


خصوصیات و آثاری كه برای قراردادهای تایم شرینگ برشمردیم فهرست وار عبارتند از: انتقال مالكیت، دوام مالكیت، لازم بودن عقد، معوض و تملیكی بودن قرارداد، مشروط بودن قرارداد، موضوع قرارداد عین معین یا كلی در معین است، قدرت بر تسلیم مورد یا موضوع عقد، منقول یا غیرمنقول بودن موضوع مورد معامله، غیرآمره بودن قواعد به كار گرفته شده و بالاخره توافق و تراضی در «نوع عقد»، «موضوع عقد» و «شرایط ضمن عقد».


تمام آثار و خصوصیات فوق را ما می توانیم در عقد بیع نیز پیدا كنیم. نتیجه آنكه قرارداد تایم شرینگ با این خصوصیات یكی از انواع «عقد بیع» است، با عنوانی جدید به نام «بیع زمانی».


من فكر می كنم انتخاب راه حل دوم یعنی بیع زمانی ارجح و راه گشاتر است. چرا كه عقد بیع از جمله عقود معین در قانون مدنی است كه قانون قملرو این عقد، آثار آن و قواعد اختصاصی آن را بیان كرده است.


«قراردادهای خصوصی» مذكور در ماده ۱۰ قانون مدنی، دامنه ای گسترده تر و وسیع تر دارد و شامل هزاران قرارداد، اعم از معین و غیرمعین می شود. مانند قرارداد یك پزشك یا جراح با بیمار، قرارداد فروش یك اثر از طرف مولف با ناشر، قرارداد یك شركت توریستی با تعدادی مسافر، قرارداد یك هنرمند با موزه هنرهای نقاشی، قرارداد یك طراح یا دكوراتور (Designer) با یك فروشگاه بزرگ تجاری و ...


در این قراردادها كه به عنوان مثال ذكر گردید، ما با مواردی آشنا می شویم كه ماهیت آنها گاه اجاره خدمات اشخاص است، گاه قراردادی دسته جمعی است و گاه محتوایی از عقد بیع دارد. نتیجتا باید گفت عقد بیع یكی از مصادیق قراردادهای خصوصی است.


از طرفی دیگر، قانون مدنی انواع عقد بیع را احصاء نكرده است و فقط به ذكر مصادیقی از آن پرداخته است مانند:


بیع مطلق، بیع مشروط، بیع موجل، بیع نقد یا حال، بیع معاطاتی، بیع سلف و سلم، بیع منجز، بیع خیاری، بیع صرف، بیع فضولی و ...


در قانون مدنی فرانسه به اقسام دیگری از بیع برمی خوریم كه در قانون مدنی كشور ما نامی از آنها به میان نیامده است مانند بیع اموالی كه هنوز ساخته نشده اند كه این بیع خود بر دو گونه است (بیع به وعده، بیع آینده، به ماده ۱۶۰۱ قانون مدنی فرانسه و بندهای مربوطه آن مراجعه شود.)


اكنون اگر ما قرارداد تایم شرینگ را با توجه به مشتركات آن با عقد بیع در قانون مدنی، نوعی عقد بیع بدانیم و برای تمایز با سایر عقود بیع، آن را «بیع زمانی» نامگذاری نماییم راهی به خطا نرفته ایم و یك سری مشكلات پیش رو را از میان برداشته ایم مانند:


• خریدار و فروشنده می دانند چه نوع عقدی را منعقد ساخته اند.


• تسهیلاتی را برای قانونگذار در آینده ایجاد می نماییم تا به امر قانونگذاری بپردازد.


• در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده و یا میان هر یك از مالكان، قاضی دقیقا می داند كه مسئله رسیدگی به اختلافات را تحت حمایت و حاكمیت كدامین قوانین و مقررات قرار دهد.


• در جایی كه می توانیم یك اسب را مثلا برای نسل كشی و یا شركت در مسابقات اسب دوانی به چندین خریدار بفروشیم، با امكان استیفاء منفعت در دوره های متفاوتی از زمان (به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن مبیع و به لحاظ عدم امكان استیفاء منفعت در زمان واحد برای كلیه خریداران)، آن وقت می توان گفت كه خیارات خاصه عقد بیع مانند خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن در عقدی به نام تایم شرینگ یا بیع زمانی كارایی دارند.


همان طوری كه قبلا اشاره نمودم، اساس كار در طرح این مقاله تبیین ماهیت حقوقی قرارداد تایم شرینگ است تا از این طریق بتوان معادلی در زبان فارسی برای آن پیدا كرد زیرا ترجمه این عبارت به زبان فارسی میسر نمی باشد و بالاخره بتوان این قرارداد را یا زیرمجموعه یك سری قوانین قرارداد و یا به تدوین مقررات جدیدی پرداخت.


اینجانب معتقدم عبارت «مالكیت زمانی» برای قرارداد تایم شرینگ اصطلاح مناسبی نیست زیرا مفهوم مخالف آن در ذهن «مالكیت غیرزمانی» را به دنبال می آورد و این خود بر ابهامات موجود می افزاید.


اصلح آن است كه در راستای واژه هایی كه قانون مدنی خود به كار گرفته است حركت كنیم مانند بیع مطلق، بیع مشروط، بیع صرف، بیع فضولی و... و «بیع زمانی» را با تمام خصوصیات و آثار آن به این مجموعه اضافه نماییم و به این ترتیب به یك توافق همگانی یا اجماع (Consensus) نائل شویم.


منبع:
نويسنده : دكتر پرويز نوين، استاد دانشگاه
www.vekalat.org


نام
پست الکترونيک
پيام شما