آمار بازدید سایت
کاربران آنلاين: ۳
بازديد امروز: ۲۸۶
بازديد روز قبل: ۴۲۵
بازديد هفته: ۳۲۵۷
بازديد ماه: ۵۹۷۶
بازديد کل: ۶۲۸۱۰۶۷
آي پي: ۱۹۲.۱۶۸.۰.۱۸۷
محدوده جستجو: متن جستجو:
نوع جستجو:

پرسش و پاسخ
۶/۱۱/۱۳۸۸

پرسش :

ملاک از انجام انتقال سرقفلی به طریق صحیح شرعی چیست ؟ اگر ممکن توضیح دهید با مثال

۱۹/۱۱/۱۳۸۸

پاسخ :

بسمه تعالی

با سلام
بدلیل علمی و نظری بودن سئوال ، دیدگاههای قضایی تعدادی از قضات را که در کتاب مجموعه دیدگاههای قضایی – جلد دوم درج شده است به شرح زیر تقدیم می گردد :


سئوال : با توجه به اینکه ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶اخذ سرقفلی را تجویز نموده است آیا در انقضاء مدت اجاره و تخلیه ، باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستاجر مسترد شود یا با توجه به تبصره ۲ همین ماده قیمت عادله روز باید پرداخت گردد ؟

نظریه اکثریت قریب باتفاق : عبارت صدر ماده ۶ این قانون « هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید » با تبصره ۲ همین ماده که مقرر داشته « در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید . هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد » تعارضی ندارد . بعبارت دیگر گرفتن وجهی بعنوان سرقفلی از مستاجر ، فی الواقع یکی از طریق انتقال شرعی سرقفلی ( موضوع تبصره ۲ ) می باشد و طرق شرعی دیگر ممکن است بصورت صلح ، هبه ، و غیر آن باشد لذا در موردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر گرفته باشد ( صدر ماده ۶ ) هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد .

نظریه اقلیت : تبصره ۲ ماده ۶ این قانون در خصوص پرداخت سرقفلی بنرخ عادله روز شامل موارد خاصی است که سرقفلی بطرق صحیح شرعی به مستاجر منتقل شده باشد . موضوع صدر ماده ۶ راجع به اینکه ضمن اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر گرفته شود منصرف از تبصره ۲ می باشد .در این فرض گرفتن مبلغی ضمن اجاره تحت عنوان سرقفلی بمنزله آنستکه قسمتی از اجاره بهاء نقدا وصول شده و بقیه آن در طول مدت اجاره لذا مواردی که منطبق با صدر ماده ۶ باشد ( بدون اینکه سرقفلی بطریق صحیح شرعی منتقل شده باشد ) در پایان مدت اجاره مستاجر حق مطالبه همان وجه یا قیمت عادله روز سرقفلی را ندارد .

سئوال : با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در مورد پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی که مستلزم رسیدگی است آیا تخلیه موکول بپرداخت این حق است ؟

نظریه اکثریت ( قریب به اتفاق ) : در فرض سئوال چون حق سرقفلی به مستاجر منتقل شده است و مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز از موجر را دارد و وجود مستاجر و نوع کسب و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز موثر می باشد که با تخلیه آن و طبعا تغییر در اجاره ممکن است نتوان قیمت واقعی و عادله روز را معین نمود و از این حیث مضربه حقوق مستاجر می باشد ، و از لحاظ عدالت اجتماعی هم مستاجر باید بتواند با دریافت حق سرقفلی ، محل دیگری را تهیه نماید ، نتیجتا تخلیه منوط به پرداخت می باشد .

نظریه اقلیت : مطابق مندرجات این قانون و قانون مدنی در باب اجاره ، مورد اجاره برای مدت معین دراختیار مستاجر قرار می گیرد و در پایان مدت ، ادامه تصرفات مستاجر جواز قانونی و شرعی ندارد . ماده ۳ همین قانون هم تأکید دارد که ظرف یکهفته تخلیه صورت خواهد گرفت . طبق ماده ۴ این قانون چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه .... گرفته باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد این وجه است . در این فرض ( ودیعه یا قرض الحسنه ) موضوع و مبلغ معین است و اصولا نیازی به رسیدگی نیست بهمین مناسبت قانگذار تخلیه را موکول به استرداد آن وجه نموده است حال آنکه مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ممکن است صرفا یک ادعا باشد که به اثبات نرسد بعلاوه مبلغ آن نیز ابتدائا مشخص نیست و قانونگذار هم در این فرض تخلیه را موکول بپرداخت قیمت عادله روز ننموده است بلکه به مستاجر حق مطالبه آن را داده و مستاجر می تواند وضعیت مورد اجاره را هنگام تخلیه تامین دلیل کند تا از این حیث نیز ضرری متوجه او نباشد ، لذا در فرض سئوال ، تخلیه موکول به پرداخت سرقفلی ( به قیمت عادله روز ) و ماده ( ۵ ) همین قانون هم موید این معناست .

www.hvm.ir