آمار بازدید سایت
کاربران آنلاين: ۳۲
بازديد امروز: ۱۵۹۹
بازديد روز قبل: ۲۸۳۵
بازديد هفته: ۱۸۰۶۴
بازديد ماه: ۲۷۶۰۲
بازديد کل: ۶۲۲۹۷۸۲
آي پي: ۵۴.۲۳۴.۱۱۴.۲۰۲
آموزش های حقوقی > حقوق به زبان ساده > ۱۳۹۷/۰۵/۱۰
۱۴۴ بازدید
 
   

رضایت صاحب ‌ملک برای انتقال سرقفلی ضروری است


هر از گاهی وقتی از کوچه و خیابان رد می شویم، بنرهایی با مضمون «سرقفلی این مغازه به فروش می رسد نظر ما را به خود جلب می کند و برای اغلب شهروندان که با مباحث حقوقی آشنایی ندارند سؤالات و ابهاماتی همچون اینکه: سرقفلی چیست؟ ارزش سرقفلی یک مغازه چگونه تعیین می شود؟ برای خرید آن چه نکاتی حائز اهمیت است؟ و اینکه اصلاً چطور سرقفلی ملک منتقل می شود؟ مطرح می شود.
دکتر حمیدرضا محمدباقری، قاضی دیوان عالی کشور در گفت وگو با مهداد در خصوص مواردی که برای خرید سرقفلی یک ملک باید لحاظ شود، گفت: برای خرید سرقفلی باید دقت شود فروشنده سرقفلی، مالک عین ملک باشد و قبلاً سرقفلی را واگذار نکرده باشد.
وی افزود: برخی از افراد در هنگام معامله تصور می کنند رضایت مالک برای خرید سرقفلی لازم نیست و تنها اینکه فرد، مالک سرقفلی باشد کافی است و نسبت به این موضوع که فروشنده، مالک عین ملک باشد و پیش از این حق سرقفلی را به دیگری واگذار نکرده باشد، تحقیق نمی کنند و همین امر باعث می شود خریدار به دردسر بیافتد.
محمدباقری ادامه داد: در هنگام معامله، خریدار باید به این نکته توجه کند که اگر مستأجر قبلی دارای حق سرقفلی بوده و می خواهد آن را منتقل کند، دارای حق انتقال باشد و اگر حق انتقال ندارد، رضایت مالک عین را جهت انتقال سرقفلی جلب کند.

نحوه انتقال سرقفلی ملک
این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که سرقفلی چگونه منتقل می شود؟ اظهار کرد: سرقفلی به خودی خود و به مرور زمان به مستأجر منتقل نمی شود. به این معنی که مستأجری که سرقفلی ندارد ولو اینکه به عنوان مثال یکصد سال هم در ملک تجاری فعالیت تجاری کند، خود به خود حق سرقفلی به وی منتقل نمی شود.
وی در توضیح مطلب فوق ادامه داد: در این رابطه مستأجر ملک تجاری باید سرقفلی را از مالک یا دارنده قبلی سرقفلی خریداری کند یا اینکه به او ارث برسد؛ تا دارنده سرقفلی محسوب شود.
محمدباقری با اشاره به توافق موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره بهای ملک دارای سرقفلی، تصریح کرد: در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره بها به توافق نرسند، موجر می تواند مطابق ماده ۴ آن قانون دادخواست تعدیل اجاره بها بدهد.
وی با بیان اینکه بر اساس قانون، تعدیل اجاره بها هر سه سال یک بار جایز است؛ در خصوص صلاحیت رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها گفت: در حال حاضر به موجب قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها در صلاحیت شورای حل اختلاف است که با جلب نظر کارشناس اجاره بهای ماهیانه فعلی ملک تجاری معین می شود و برای طرفین لازم الاجرا است.
این مقام قضایی پیرامون قراردادهای اجاره غیر از قانون مصوب سال ۱۳۵۶ خاطرنشان کرد: بر اساس این قانون به دلیل اینکه با انقضای مدت قرارداد اجاره، رابطه استیجاری به پایان می رسد، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره بها به توافق نرسند، موجر فقط حق تخلیه ملک را دارد و دعوی تعدیل در این گونه قراردادها جاری نخواهد بود.

رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها در شورای حل اختلاف
وی در خصوص مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها گفت: طبق قانون شورای حل اختلاف، در حال حاضر مرجع قضایی صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد.
محمدباقری اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند را برشمرد و بیان کرد: اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند یا بدون اجازه موجر، تغییر شغل دهد یا تعدی یا تفریط در محل مورد اجاره به عمل آورد، تمام حق کسب و پیشه و تجارت وی ساقط می شود.
وی افزود: اگر مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می شود اما هر تخلفی که مستأجر انجام دهد و منجر به تخلیه محل مورد اجاره هم شود باعث سقوط حق سرقفلی نمی شود.

تعیین ارزش سرقفلی از سوی کارشناس رسمی دادگستری
این قاضی دیوان عالی کشور در ادامه سخنان خود نحوه تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه مغازه را تشریح کرد و گفت: ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود اما در عرف بازار حدوداً ۸۰ درصد قیمت ملک تجاری، ارزش سرقفلی آن است.

درخواست تأمین دلیل در صورت تخلف مستاجر ملک سرقفلی
وی با اشاره به تخلفاتی که ممکن است مستأجر انجام دهد، افزود: در صورت تخلف مستأجر، بهترین راه برای ثبت آن، تأمین دلیل است.
محمدباقری بیان کرد: هرگاه شخص ذی نفع احتمال دهد در صورتی که بخواهد در دادگاه اقامه دعوی کند، استفاده از دلیل و مدرک دعوا در آینده ناممکن یا سخت خواهد شد اعم از اینکه این دلایل در اختیار خود فرد یا نزد طرف دعوای آینده یا شخص ثالث باشد، می تواند از دادگاه تأمین آنها را بخواهد. در اینجا منظور از تأمین، بازدید، صورت برداری، تحقیق یا تهیه گزارش و ثبت کتبی دلیل است. وی ادامه داد: بر اساس ماده ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تأمین دلیل، قبل از دادرسی و هم زمان با آن قابل پذیرش است و می تواند کتبی یا شفاهی باشد.
این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ اجاره بها توسط مالک، نشانه رضایت ضمنی او به تخلفات مستأجر است یا خیر؟ گفت: اخذ اجاره بها ولو به مدت چندین سال، دلیل بر رضایت موجر از تخلفات انجام شده توسط مستأجر نیست.
وی در توضیح مطلب فوق با استناد به ماده ۲۴۹ قانون مدنی، افزود: این ماده بیان می دارد حضور و سکوت مالک در مجلس عقد، دلیل بر رضایت وی بر معامله نیست.


منبع:
http://www.hemayatonline.ir/newspaper/item/18762


نام
پست الکترونيک
پيام شما