آمار بازدید سایت
کاربران آنلاين: ۱
بازديد امروز: ۳
بازديد روز قبل: ۱۵
بازديد هفته: ۱۰۹
بازديد ماه: ۵۲۴
بازديد کل: ۶۲۸۶۴۹۸
آي پي: ۱۹۲.۱۶۸.۰.۱۸۶
مقالات حقوقي > حقوق ثبت > ۱۳۸۷/۰۲/۲۸
۲۹۷ بازدید
 
   

یكسان سازی قراردادها گامی نو در ایجاد تحول درنظام بنگاه های املاك و خودرو كشور


درچند روز گذشته اخباری در روزنامه ها و سایت كانون وكلای دادگستری در خصوص اجرای طرح ساماندهی مشاورین املاك و خودرو توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور منتشر شد . سازمان ثبت از اجرای طرح مزبور در مرحله اول از طریق تنظیم قراردادهای مردم در فورمتهای استاندارد خبر دارد .

با عنایت به اینكه اینجانب یكی از دستاندركاران تهیه طرح ساماندهی مشاوران املاك و خودرو بودهام با توجه خود اجرای طرح حاضر را با توجه به حجم و وسعت آن و با لحاظ نابسامانی و گسیختگی حوزه املاك و خودرو و خلاهایی كه در این زمینه وجود دارد این حركت نو را به فال نیك گرفته در عین حال به این نكته نیز باید اشاره كرد كه مسئولینامر با توجه به وجودپیشینه قانونی تحت عنوان قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷وآئین نامه دلالی معاملات ملكی مصوب ۱۳۱۹ به نوعی به تكالیف قانونی موجود پس از گذشت حدود ۶۰ سال عمل نموده و امید است اجرای صحیح و كامل طرح مذكور كه با مطالعه قوانین و مقررات مربوط به مشاورین املاك و خودرو در كشورهای مختلف تهیه شده گامی موثر در تحقق اهداف قوه قضائیه مطرح در قانون اساسی و ارائه خدماتی مناسب ، پیشرو ، پویا و با استفاده از آخرین اطلاعات و اصلاحات علمی و متدهای انفورماتیك و روشهای حقوقی و با هدف ساده سازی روشها، سرعت و سهولت در امور ، تحكیم و ثبات در معاملات و كاهش دعاوی مطرح در دادگاهها برداشت.

همانگونه كه ریاست محترم قوه قضائیه در سخنانی اظهار داشتند كه در حدود ۲۵ درصد اختلافات و دعاوی مردم در خصوص معاملات تنظیمی در بنگاههای املاك و خودرو میباشد اجرای صحیح و كامل طرح میتواند موجبات رضایتمندی آحاد جامعه و خدمت رسانی مطلوب به مردم را بعنوان یك نهضت ماندگار سبب گردد بر این اساس به لحاظ اجرای مرحله اولیه طرح كه یكسانسازی فرمتهای تنظیمی توسط مشاوران املاك و خودرو میباشد با تاكید بر اهمیت و آثار این موضوع مطلب حاضر در خصوص اهمیت و ضرورت و دلایل و اهداف استاندارسازی فرمتهای تنظیمی در بنگاههای املاك و خودرو بحضور تقدیم میگردد.

مفهوم استانداردسازی :
استانداردسازی در حوزه قراردادهای تنظیمی بین طرفین معامله به معنی یكسان ومتحدالشكل ساختن شكل و ماهیت یك قرارداد به گونهای كه در یك حوزه جغرافیایی مشخص لازم است، افراد برای رفع نیازهای حقوقی خود به اجبار و یا به توصیه از اسناد متحدالشكل از حیث محتوا ظاهر و چارچوب واحد حقوقی استفاده نمایند.

مكانیسمهای استانداردسازی فرمتهای قرارداد:

۱-گاهی ممكن است قراردادهای استاندارد همچون یك قانون ، آئین نامه و دستورالعمل با جنبه كاملاً الزامی جهت استفاده به افراد تحمیل شود به گونهای كه افراد موظف شوند از تمام مفاد و شكل سند استاندارد در قراردادهای جاری تنظیمی فی مابین استفاده كنند. از جمله محاسن مهم این سیاست اتخاذی ایجاد وحدت حقوقی در روابط افراد ، كاهش اختلافات احتمالی با الزام افراد به حركت در یك مسیر حقوقی معین است . شاید عیب مهم چنین كاركردی الزام افراد و ایجاد تهدید و تضییقاتی دررابطه آزاد متعاملین و تعارض آن با اصل اراده آزاد یا حاكمیت اراده افراد باشد ودرحقیقت آنان را ازهرگونه ابتكار و تغییرات در شكل ، محتوا و اثر قرارداد باز دارد.

۲-روش دیگر میتواند به این صورت باشد كه حداقلی از شرایط شكلی ماهوی درمفاد موضوعات قرارداد به عنوان شرایط استاندارد و به اجبار برای افراد تنظیم و درنظر گرفته شود . در عین حال طرفین میتوانند علاوه بر موارد مذكور كه جنب&#۱۷۲۸; الزامی دارند راساً مبادرت به اندراج هرگونه شرایط وآثار دلخواه در قرارداد بنماید منوط به اینكه با حداقل شرایط الزامیمغایرت نداشته باشدكه عموماً این امردرستونی تحت عنوان توضیحات قیدمیگردد. این روش مثل ایجاد سلسله مراتب رعایتی بین قوانین امری و تكمیلی است .

علل و اهداف استانداردسازی فرمتهای قرارداد :

۱-كثرت و تراكم معاملات و سامان بخشیدن به امور مردم

امروزه بخش اعظمی از معاملات مردم در حوزه املاك و خودرو در بنگاههای املاك و خودرو تنظیم میگردد. كثرت و تراكم معاملات از یك سو و توجه به این موضوع كه تمام خواستههای متعاملین كه جوهره اصلی یك قرارداد است زمانی میتواند در مسیر صحیح و قانونی و به دور از هرگونه اختلاف سیر كند كه متن قرارداد منعقده با خواستههای طرفین و ضوابط قانونی تطابق داشته باشد. حال اگر یك قرارداد كه با نظر و توافق متعاملین در بنگاههای املاك و خودرو تنظیم و انشاء میگردد از ساختار حقوقی و قانونی لازم برخوردار نباشد چه بسا ضررهای جبرانناپذیری بر روابط فردی افراد و همچنین بر پیكره اجتماع وارد آید با این وجود ضرورت استانداردسازی فرمتهای قراردادها در بنگاههای املاك و خودرو با لحاظ اهمیت موضوع و ارتباط آن با حقوق مردم و آثار آن موضوعی حائز اهمیت است چرا كه درغیر این صورت ، مبهم یا ناقص بودن قراردادهای تنظیمی توسط مشاوران علاوه بر تضرری كه به اقتصاد خانوادههایی كه كلیه درآمد و دارایی خویش را جهت تهیه یك باب آپارتمان یا خودرو اختصاص میدهند وارد مینماید از لحاظ اجتماعی، سیاسی وقضایی نیز آثار زیانباری درپی خواهد داشت براین اساس با لحاظ كثرت معاملات و تعدد انواع معاملات تنظیمی در بنگاههای مشاوران املاك و خودرو و توجه به ظرافتها و پیچیدگیهای حقوقی كه در قراردادها وجود دارد استاندارسازی قراردادها موجب استحكام قراردادها و جلوگیری از تنظیم قراردادهای متعدد كه دارای آثارحقوقی مختلف ودربرخی مواقع متعارض میگردد خواهد بودكه درنتیجه این امر خود موجبات سامان بخشی به امور مردم خواهد بود.

۲-كاهش اختلافات و تحقق اهداف قوه قضائیه در امر قضازدایی

نظر به كثرت عظیم معاملات افراد كه در حوزه بنگاههای املاك و خودرو صورت میپذیرد بالطبع وجود قراردادهای مختلف با مبانی حقوقی غیر یكسان كه توسط افرادی با اطلاعات حقوقی مختلف و عموماً درحد نامناسب و كم تنظیم میگردد میتواند موجبات ایجاد اختلاف وتخاصم بین متعاملین گردد . بالطبع هرگونه اختلاف و دعوی در این حوزه بطور مستقیم در تراكم و انباشت دعاوی در محاكم و دادگاهها از یك سو و همچنین ایجاد پیچیدگی و اطاله دادرسی كه نتیجه آن نارضایتی مردم است موثر خواهد بود. درحال حاضر با توجه بهعدم وجود متنهای واحد گاهی پیشزمینههای ذهنی متعاملین در جهت خلاف یكدیگر صاحب ماهیتی میشود كه یا در مفاد قرارداد به آن اشاره نشده یا بطور كلی مخالف ماهیت واقعی قرارداد میگردد در حالیكه یكی از اهداف مهم استاندارد شدن قراردادها ساماندهی روابط متعاملین از یك سو و جلوگیری از ایجاد هرگونه اختلاف و یا كاهش اختلافات و دعاوی از سوی دیگر و جلوگیری از تفاسیر متعدد از قراردادها ، وتسهیل وظایف مشاورین املاك و خودرو و در نتیجه تسریع دراجراوتحقق اهداف سیاستهای قضایی دركاهش ورودی دعاوی بهمحاكم و به نوعی قضازداییخواهد بود.


۳-برطرف ساختن مشكلات موجود در رویه قضایی و دكترین
معضلاتی كه نظام قضایی از یكسو و مشاورین املاك و خودرو و مردم از سوی دیگر به شدت با آن روبرو هستند موضوع استنباط مختلف از قراردادها به لحاظ تنوع در تنظیم قراردادها و بالطبع تحقق آثارحقوقی مختلف به ویژه درخصوص قولنامه و مبایعه نامههای تنظیمی میباشد كه اذهان حقوقدانان، متخصصین ، و دادگاهها را به شدت به چالش درآورده است و به تناقض، ابهام و سردرگمی انجامیده و این موضوعی است كه بداهت و وضوح آن بر كسی پوشیده نیست. بنابراین استانداردسازی كوششی در جهت حل و رفع هرگونه استنباط و استنتاجات مختلف و تحقق وحدت رویه قضایی و اعتبار بخشی به معاملات تنظیمی در بنگاهای املاك و خودرو در سیستم قضایی كشور میباشد.


۴-برطرف كردن نواقص و ضعفهای شدید در متن در مفاد قراردادها
به لحاظ اینكه فرمتهای موجود در بنگاههای املاك و خودرو به صورت واحد تنظیم نگردیده است هر یك از بنگاهها فرمت مخصوص به خود را دارند و با نگاهی به آمار بدست آمده از تعداد بنگاههای املاك و خودرو كه در حدود ۳۰۰۰هزار بنگاه بر آورد شده است و شرایط موجود در فرمتهای تنظیمی درخیلی موارد با هم تفاوت بنیادی پیدا مینمایند. نظر به كمیت بنگاههای موجود و اختلاف فاحش در كیفیت و كارایی نیروی انسانی موجود درآنها عملاً فرمتهایی كه تنظیم میشود هم به لحاظ ساختاری و هم به ویژه از حیث ماهیت و محتوای آن دارای ، تضاد ، تناقض و ابهامات ونقایص و مشكلات فراوانی است.عمدهترین دلیل كثرت دعاویدردادگاهها نیز ناشی ازاین استكه اراده تراضی شده افراددرقالب یك چارچوب واحدومعینتنظیم وابزار نمیشود .یكی از اهداف اصلی استانداردسازی فرمتها كاستن ازمشكلات و نواقص موجود درمفاد ومتن قراردادها ورسیدن به وضعیت مطلوب با تهیه فرمتهای الگو میباشد.



نتیجه گیری:
مواردی كه به اجمال ذكر گردید آنگاه كه با نقش اساسی كه استانداردسازی در سادهسازی امورو رابطه حقوقی افراد و بالطبع ساماندهی نظام حقوقی و تحكیم امنیت و ثبات حقوقی افراد تلفیق شود ضرورت مضاعف و خاص سیاست استاندارد كردن قراردادها را در حوزه عملكرد مشاورین املاك و خودرو به خوبی نشان میدهد. در همین حال استاندارد گردیدن فرمتها و مفاد قراردادهای تنظیمی در حوزه مشاورین املاك و خودرو باعث به حداقل رسیدن مشكلات و دعاوی مردم با لحاظ آموزشهای ارائه شده به مشاوران و همچین استفاده آنان از مشاوران حقوقی و وكلا درتنظیم قراردادها خود موجبات افزایش بهرهوری وآگاهسازی ورضایتمندی متصدیان بنگاههای املاكوخودرودرمقابل دیدگاه عمومی خواهد شد.

مسلم است با توجه به فعالیت تخصصی كه صرف تهیه فرمتهای استاندارد شده است.

امید آن میرود كه با اجرای كامل طرح و برنامهریزی شده ساماندهی مشاوران املاك و خودرو و توجه به ضوابط و شرایط تاسیس بنگاههای مشاورین املاك و خودرو موجبات بهبود و افزایش كمی و كیفی خدمات مشاوران املاك و خودرو و همچنین بهینهسازی ساختاری نیروی انسانی شاغل در دفاتر مشاوران املاك و خودرو و ایجاد زمینه اشتغال نیروی انسانی متخصص و افزایش اعتماد عمومی به مشاوران از طرف دیگر موجبات پیشگیری از وقوع اختلافات بین اشخاص و كاهش پروندههای قضایی در محاكم و توسعه قضایی در نظام حقوقی و اجتماعی كشور گردد .

منبع:
نويسنده بهنام حبيب زاده
سايت حقوق ايران


نام
پست الکترونيک
پيام شما