آمار بازدید سایت
کاربران آنلاين: ۱
بازديد امروز: ۳
بازديد روز قبل: ۲۰
بازديد هفته: ۱۱۶
بازديد ماه: ۵۱۹
بازديد کل: ۶۲۸۶۵۱۸
آي پي: ۱۹۲.۱۶۸.۰.۱۸۶
مقالات حقوقي > حقوق مدني > ۱۳۸۷/۰۲/۲۲
۵۸۳ بازدید
 
   

انتقال مورد اجاره بغیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك


مقدمه
یكی از مشكلاتیكه در اجرای قانون مالك و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالك ومستاجر كل وبطور كلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است كه مورد اجاره رامستقیما از مالك اجاره نمیكنند.این اشكال در محل كسب ومحل سكونت بطور یكسان وجود دارد ودر حل مشكلات ناشی از این مساله هریك از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالك ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون كرده در كتب فقهی وكلاسیك مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراكنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور كمك بحل مساله ورفع مشكلات جاری در سطور آینده كوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.
قسمت اول-بررسی در خصوص حقوق مستاجر در انتقال مورد اجاره بغیر
درشقوق ۱و۲ماده ۸قانون مالك ومستاجر قانونگزار در باب تعیین موارد تخلف مستاجرین مستاجر محل كسب وپیشه ومستاجر محل سكونت قائل به تفكیك شده است.در بند ۱ماده مزبور راجع به مستاجر محل سكونت گفتگو شده وقانونگزار بطور مطلق مستاجری را كه واجد حق انتقال بغیر نیست در صورت انتقال بغیر جزا یاكلا متخلف دانسته ودر باب انتقال نیزبدون حصر نحوه انتقال حتی وكالت یا نمایندگی در استفاده را برای وقوع تخلف كافی دانسته است در حالیكه در بند ۲همین ماده قطع مباشرت مستاجری را كه در محل كسب استفاده شخصی اش شرط شده از موارد تخلف تلقی كرده است بدین معنی كه در این بند در باب واگذاری مورد اجاره بغیر حصرا راجع باستفاده از مورد اجاره بحث نمیشود بلكه مسئله اینست كه مستاجر شخصا مباشری نكند.نكته بسیار مهم در این مقایسه این است كه قانونگزار تخلف مستاجر را در محل كسب بشرحی كه فوقا بیان شد مقید باین شرط كرده كه در این واگذاری وانتقال رعایت ماده ۱۸قانون مالك ومستاجر در واگذارای منافع مورد اجاره بغیر بامستاجر لاحق درباب تنظیم سند اجاره نشده باشد.از وجود این اختلاف در مورد مستاجر محل كسب وپیشه بامستاجر محل سكونت نتایج زیر حاصل میشود.
۱-قانون گزار درمورد اجاره محل كسب سلب حق انتقال بغیر از مستاجر را بطور مطلق مانع واگذاری این حق ندانسته است.
۲-استفاده شخص یا اشخاص ثالث از منافع مورد اجاره محل كسب را باسلب حق انتقال بغیر از مستاجر در همه موارد موجب حدوث تخلف مستاجر ندانسته است.
۳-با تعمق در حقوقی كه در مورد اجاره محل كسب وجود دارد واختلاف آن با هدف اجاره محل سكونت باین نتیجه منطقی میرسیم كه هدف غائی مستاجر محل سكونت استفاده ازمنافع مورد اجاره بوده واین منافع تازمانیكه این خواسته بالحاظ مقررات قانونی مالك ومستاجر تداوم دارد قابل حمایت است بدیهیست بمحض انقضای مدت اجاره(در صورتیكه اجراه نامه ای باشد) چنانچه مستاجر محل اجاره را تخلیه كند هیچگونه حقی برای او باقی نیست بهمین جهت در شقوق ۴و۵ ماده ۸قانون مالك ومستاجر پیش بینی شده كه چنانچه موجر احتیاج شخصی خود را در انقضای مدت اجاره اثبات نماید بارعایت تبصره ۳همان ماده دادگاه حكم تخلیه صادر خواهد كرد.در حالیكه در محل كسب هدف نهائی از اجاره ایجاد محیط ومكانیست كه در آن مستاجر فعالیتهای حرفه ای یا تجاری خود را انجام میدهد.
بدیهی است باوضع قانون مالك ومستاجر از چنین مستاجری(مستاجر محل كسب پیشه وتجارت )حمایت بیشتری شده وحق سرقفلی برای وی پیش بینی شده است.
از طرفی دیگر می دانیم كه عوامل متعددی از قبیل مشكلات مالی وخانوادگی ویا اجتماعی در عمل مانع ادامه فعالیت هنری وصنعتی ویا تجاری شخص میشود وگاه تغییراتی كه در وضع بدنی یا روانی مستاجر پیدا میشود اجاره فعالیتهای حرفه ای را ازوی سلب میكند.بدیهی است درچنین مواردی حفظ حقوق كسب وپیشه این مستاجر ایجاب می نماید كه بتواند منافع مورد اجاره را بغیر انتقال دهد ومقنن باوضع ماده ۱۸وتبصره مربوطه این حق را مورد حمایت قرار داده است واما فعالیتهای حرفه ای یا تجاری در اغلب موارد مشاركت وهمفكری وهمكاری اشخاص متعددی را كه هریك تخصصی دارند ایجاب می نماید ولاجرم در هریك از این فعالیتها باتوجه بنوع خود ممكن است مستاجر از وجود این افراد بطور مداوم استفاده كند وحتی نوعی شركت مدنی باآنها ایجاد كند ودراین شركت حقوق استیجاری خود را بعنوان سهم الشر كه منظور دارد( در این زمینه رائی از شعبه چهار دادگاه بخش تهران صادر شده كه این مشاركت را درمحل كسب بعنوان تخلف تلقی نكرده ونتیجتا دعوی انتقال بغیر محكوم ببطلان اعلام شده است البته از سرنوشت این رای در مرحله پژوهش اطلاعی بدست نیامده)ومباشرتش نیز دراستفاده از مورد اجاره تداوم داشته باشد . بامثالی دراینخصوص اهمیت مسئله روشن میشود: درفعالیتهای هنری موسسات فیلم برداری اعم از سینمائی وتبلیغاتی ، تهیه كننده ممكن است ظاهرا محلی را اجاره كند درحالی كه درگرداندن فعالیت خاص مداوماكارگران ، هنرپیشه، فیلم بردار وسایر افراد دراستفاده ازمورد اجاره دخالت دارند وبالمال این افراد از مورد اجاره نیز استفاده میكنند ولیكن مباشرت مستاجر قطع نمیشود ونقش خودرا درتهیه فیلم حفظ میكند دراینصورت طبعا حق درخواست تخلیه بعنوان انتقال بغیر برای مالك وجود نخواهدداشت.
البته دراین مورد باید قائل بتفكیك شد ووضع مستاجری را كه قسمتی از مورد اجاره را بغیر انتقال داده وخود درآن قسمت اساسا مباشرت ندارد استثناء نمود درپرونده ایكه درشعبه چهاردادگاه بخش تهران مطرح بود دعوی تخلیه ئی بلحاظ انتقال بغیر علیه مستاجر محل كسب كه یك قسمت قطعه زمین محصوررا بابنای مستحدثه درآن برای چوب بری اجاره كرده بود طرح شد ودررسیدگی دادگاه احراز گردید كه مستاجر قسمتی از مورد اجاره را باملك خود كه درجنب رقبه مورد اجاره قرارداشت یكجا باشخاص ثالث انتقال داده وخود درجزء دیگر ی ازمورد اجاره تصرف كرده است ودرقسمت انتقال داده شده شخصا هیچگونه مباشری نداشته است حكم تخلیه بلحاظ تخلف از قرارداد اجاره وانتقال جزئی ازمورد اجاره وعدم رعایت مقررات ماده ۱۸ قانون مالك ومستاجر وتبصره مربوطه صادر شد كه هرچند از سرنوشت آن درمرحله پژوهش اطلاعی نیست ولكن بر پایه مبانی قابل دفاعی اتخاذ تصمیم بعمل آمده بود .
نتایجی كه ازاین بررسی عاید میشود اینست كه اولا درمحل كسب وسكونت اگر از مستاجر حق انتقال بغیر سلب نشده باشد بدون هیچگونه تشریفاتی میتواند جزء یاكل مورد اجاره را بغیر انتقال دهد واگر این حق سلب شده باشد بمحض اثبات تخلف درمحل سكونت ولو بابقاء مباشرت مستاجر تخلف محرزاست ودرمحل كسب انتقال بغیر درمدت اجاره منوط بانجام تشریفات ورعایت شرایط ماده ۱۸ میباشد مشروط براینكه مدت قرارداد اجاره مستاجر دوم ازمدت اجاره مستاجر اول تجاوز نكند توجه شود كه لفظ (( مدت اجاره)) درماده قانون ( باتكاء لزوم قید مدت درقرارداداجاره ویا معلوم بودن آن با تعین روز ماه وسال) بكاررفته است . ثانیا مستاجر دوم بهمان كسب مستاجر اول اشتغال ورزد ومستاجر مكلف است بدوا بمالك اظهارنامه فرستاده ونامبرده را برای تنظیم سند بدفترخانه دعوت نماید واگر مالك دردفتر حاضر نشد سند تنظیم میگردد ولكن مستاجراول ومستاجر دوم متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهد بود با توجه باین ماده وعنایت به تبصره مربوطه كه درمقام بیان پرداخت سرقفلی ازناحیه موجر مخالف بانتقال به مستاجر میباشد نتایج زیر استنباط میگردد.
۱-درهرحال چه درمدت اجاره وچه درخارج از مهلت اجاره مكان انتقال بغیر درمحل كسب برای مستاجری كه حق انتقال ازوی سلب گردیده شناخته شده است .
۲- درهرصورت اگر مالك باانتقال راضی نبود درمیزان سرقفلی اختلافی وجودنداشته باشد حق تقدم دردادن سرقفلی باموجر است (تبصره ماده ۱۸) وچنانچه مالك با انتقال موافق نباشد وخود حاضر بپرداخت سرقفلی بمیزان مورد درخواست مستاجر نباشد درباقی مدت اجاره بترتیب مذكور درماده ۱۸ قهراانتقال انجام میگیرد مسئله ایكه محل اختلاف است موردیست كه مدت اجاره سپری شده ومالك اذن انتقال نمیدهد عده ای از آقایان قضات معتقدند كه مستاجر بادادن دادخواست بالزام مالك بتنظیم سند اجاره میتواند از حقوق ماده ۱۸ استفاده نماید جمعی اعتقاد دارند كه مستاجر میتواند ویا مجبور است دادخواست علیه مالك مطرح نموده والزام اورا بپرداخت سرقفلی بخواهد بجهاتیكه ذیلا بیان خواهد شد غیرازاین دونظررا ه حل دیگری نیز وجوددارد زیرااگر، مستاجری نخواهد بدوا دادخواست تنظیم سند اجاره تقدیم نماید ونخواهد ویا نتواند منتظر تشریفات این دادرسی شود وهمچنین منطقی تشخیص ندهد كه دادخواست الزام بپرداخت سرقفلی طرح كند وآنرا باتوجه بعواقب این دادرسی از جهت حصول هدف یعنی حق كسب وپیشه متعسر تلقی نماید ونتیجه ((دعوی اذن بانتقال اقامه كند نه تنها كاردزستی انجام نداده بلكه باعتقاد نگارنده سریعترین وبهترین طریقه نیل بهدف را انتخاب كرده است وچون باب استنباط دررسیدگی بدعاوی حقوقی حسب ماده ۳ قانون آئین دادرسی مدنی برای دادرس مسدود نیست وبشرحیكه دربالا استدلال شد ازروح قانون تمایل ، مقنن درامكان انتقال بغیرمحل كسب با شرایطی مسنتبط است ودراین مثال موجر باانتقال بغیرموافق نیست وراسا)) نیز سرقفلی را نمی پردازد براساس قاعده (( الحاكم ولی المنتنع)) وبااستفاده ازماده ۱۸ وتبصره ذیل آن بچنین مستاجری باید اجازه انتقال داده شود.
( درلایحه اخیر مالك ومستاجر كه هنوز بمرحله تصوبب نرسیده باپیش بینی اینكه دادگاه درچنین موردی اذن انتقال میدهد به این اختلاف خاتمه داده شده است )
فاما تكلیف مستاجریكه توانسته است بامراجعه بدادگاه اذن انتقال بغیر را تحصیل نماید نیز ازجهت رعایت تشریفات انتقال درخور اهمیت است وبرای بررسی شكل مناسب این انتقال واستفاده ازاین اذن مسائل حقوقی مرتبط بااین موضوع را مجددا بنظر می آوریم .
بطوركلی حق استفاده مستاجر ازمنافع مورد اجاره ازانواع حق مالكیت است كه مربوط بمنافع ملك بوده والبته این مالكیت برای مستاجر محل كسب ومحل سكونت یكسان نیست واختلاف آن ناشی از رجحان وقوت مالكیت منافع محل كسب است ولی بهركیفیت درمالكیت مستاجر نسبت بمنافع نمیتوان تردید كرد. این مالكیت منافع محدودیتی دارد كه مربوط بماهیت حقوقی عقد اجاره است زیرا اجاره عقدیست متكی بمدت وپس از انقضای مدت اجاره برمبنای اصول، مندرج درقانون مدنی نمیتوان برای زمان، شخصی مستاجر را مالك منافع مورد اجاره دانست البته این سخن با مبانی قانون مالك ومستاجر منافاتی ندارد زیرا براساس مقررات قانون مذكور ( مستنبط از تبصره ۱ماده ۱) این رابطه با تداوم تصرف قابل حمایت است وباعتقاد عده ای از صاحبنظران ظاهرا عقد اجاره درمورد مدت كه از شرایط صحت عقد است مفهوم حقوقی خودرا ازدست داده است درصورتیكه بنظر میرسد این استنباط بامبانی حقوقی قانون مالك ومستاجر منطبق نیست زیرا بررسی شد كه حقی درمنورد انتقال محل كسب ماده ۱۸ انتقال را محدود بمدت اجاره دانسته وبرای بقیه مدت بمستاجر اذن انتقال داده شده است واین امر ناشی از همان قاعده حقوقی است كه مورد بررسی قرارگرفت.
ازماده ۴ همین قانون استفاده میشود كه پرداخت اجرت المثل رابخلاف اجرت المسمی منوط بانقضای ماه دانسته است وبا نظری اجمالی بماده ۲ ملاحظه میكنیم بموجر حق داده است كه پس از انقضای مدت اجاره با مستاجرین جزء طرف اجاره قرارگیرد، این مثالها قویا این اعتقاد را تایید مینماید كه پس از انقضای مدت اجاره تصرف مستاجر است كه رابطه حقوقی وی را بامالك توجیه میكند ومالكیت منافع برای وی لحظه بلحظه حاصل میشود . بررسی وضع مستاجر محل كسبی كه مالك آن باانتقال بغیر موافق نیست ودرانقضای مدت اجاره از دادگاه اذن انتقال گرفته است واینكه آیا میتواند راسا با مستاجر ثانی سند تنظیم كند یا محق است بدون سند انتقال دهد ویا شكل حقوقی دیگری برایش مقصور است موضوع این قسمت از بررسی است چند مسئله درآن واحد باید مورد توجه قرارگیرد.
۱-بموجب ماده ۱۷ قانون مالك ومستاجر انتقال محل كسب بمستاجر جدید فقط باتنظیم سند رسمی قانونی است بنابراین درنحوه انتقال وقانونی بودن آن تنظیم سند رسمی از جمله شرایط اولیه است درنظر داریم كه بررسی درمورد مستاجری است كه حق انتقال بغیر نداشته وباعتقاد اینجانب ارزش عملی وفعلی ماده ۱۷ درحال حاضر محدود بهمین مورد است .
۲-درتنظیم سند مستاجرحقوق خودرا عینا وراسا باسند صلح بمستاجر جدید منتقل كند ویا استنباط ازماده ۱۸ كه مربوط بمدت اجاره مستاجراست وباوحدت ملاك از ماده مذكور موجر را بدفترخانه دعوت نموده وبااعلام موافقت خود با انتخاب مستاجر جدید واعلام انصراف از حقوقی كه درمورد اجاره دارد وبا اخذ حقوق كسب پیشه از مستاجر جدید وباارائه احكام قطعی دادگاه درخصوص ماذون بودن درانتقال ، سند اجاره جدید بین مالك ومستاجر جدید تنظیم شود كه دراینمورد درحقیقت تنظیم سند قهرا بمالك تحمیل شده است . بدیهی است اگر مالك حاضر به تنظیم سند نشود طبق مقررات ماده ۱۸ سند تنظیم شده ومراتب درآن تذكر داده خواهد شد( ازوحدت ملاك ماده ۱۴ نیز دراینخصوص می توان استفاده كرد.
دراین قسمت از بررسی برای جلوگیری از هرگونه اشتباه باید به چند نكته توجه داشت وآن اینكه درحقی كه درماده ۱۸ بمالك داده شده است اولا درتنظیم سند برای بقیه مدت لزومی ندارد كه نام مالك ومستاجر جدید درسند بعنوان مالك ومستاجر قید گردد زیرا بدیهی است كه اگر مالك باابلاغ اظهارنامه تمكین بانتقال نماید می توان سند اولی را كه مدت آن باقی مانده بتراضی اقاله نموده وراسا بین مالك ومستاجر جدید سند تنظیم كرد واگر مالك حاضر نشد برای بقیه مدت بین مستاجر اصلی ومستاجر جدید سند تنظیم شود ومستاجر جدید ومستاجر قدیم هرد و متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهندبود چه حق وصول مال الاجاره بطور تضامنی برای مالك باعتقاد اینجانب هرچند درماده۱۸ بطور مطلق انشاء شده محدود به بقاء مدت اجاره است وبطریق اولی دربثی كه بآن اشاره كردیم وراه حلی كه ارائه دادیم قهرا مسئله تضامن وجود نخواهد داشت ومستاجر جدیداعم ازاینكه حقوق خودرا بوسیله سلحنامه رسمی كسب كرده باشد ویا بشرحی كه فوقا اشاره شد به تنظیم سند( بنام مالك ومستاجرجدید) راسا وقهرا درمقابل مالك قرارخواهد گرفت وبرای دفاع از این نظر ومنطقی بودن این راه حل ( كه البته باعتقاد نگارنده اشكال صوری آن بیشتر ازانتقال از طریق صلحنامه است ولكن درتحكیم روابط استیجاری برای مالك ومستاجر جدید وقدیم فایده بیشتری دارد) میتوان باین قاعده حقوق متمسك شد كه درمدت زمانی كه اجاره مستاجر اصلی باقی است وانتقال بطریق مذكوردرماده ۱۸ انجام شده نمی توان بمالك تحمیل نمود كه برخلاف میل خود اجاره را از مستاجر جدید كه باانتقال بوی موافق نبوده وصول نماید وازاین جهت مقنن برای باقی مدت مستاجر اصلی را درپرداخت مال الاجاره متضامنا درمقابل موجر مسئول دانسته است ولكن زمانی كه مدت اجاره تمام شده درمسئله مورد بحث مستاجر اصلی رابطه حقوقی بامالك ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفی هم ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفی هم ندارد واین مستاجر جدید است كه باتصرف قانونی درمقابل مالك قرارگرفته ویااگر برای بقیه مدت بامستاجر قدیم سند تنظیم نموده درانقضای این مدت درمقابل مالك عنوان قائم مقام قانونی مستاجر سابق را خواهد داشت وهمانطوریكه گفتیم مستاجر اصلی برای بقیه مدت مالك منافع بوده است واین مالكیت باانقضای مدت وعدم تصرف وجود خارجی ندارد وهمانطوریكه رابطه استیجاری وی بامالك هنگام (۱)بروز اختلاف عملا قابل اعتناء نیست ازنظرحقوقی نمی تواند تحمیلی برای مستاجر سابق برای زمان تصرف مستاجر جدید درپرداخت تضامنی مال الاجاره ایجاد نماید این فكرباعدالت وانصاف قضائی نیزموافق است.
تصورمیشود كه برای استحكام این نظریه لازم است ماهیت حقوقی عقد اجاره مورد تجزیه وتحلیل بیشتری قرارگیردباین معنی كه میدانیم دربعضی ازعقود مانند ازدواج وهبه شخصیت فرد اهمیت اولی دادردرصورتی كه درعقد اجاره هرچنددرپیدایش رابطه استیجاری این شخصیت بی تاثیر نیست ولكن علت تامه پیدایش عقد نمیباشد وبفرض كه مستاجر جدید خصوصیات مطلوبی راكه مالك درمستاجر اول سراغ داشته است حائز نباشد بامقررات امری قانون مالك ومستاجرتضییع حقی برایش نخواهد بود.
درخاتمه این مبحث بمنظورارائه راه حل حقوقی برای یك سلسله مسائل موجود درروابط مالك ومستاجربدوا رابطه مستاجری راكه حق انتقال بغیرندارد باثالثی كه جزئی ازمورد اجاره را( اعم ازمحل كسب ویاسكونت) انتقال گرفته مورد بررسی قرارداده وسپس دنباله بحث اصلی راادامه خواهیم داد.
همانطوریكه گفتیم مستاجر درمدت اجاره مالك منافع عین مستاجر است كه بدیهی است درصورتیكه این حق باتنظیم سند ایجاد شده باشد مدت آن تازمان بقاء عقد اجاره است ودرحالتی كه بدون تنظیم سند رابطه استیجاری پیدایش یافته باشد حسب ماده ۵۰۱ قانون مدنی برحسب موعد پرداخت مال الاجاره به میزان روز وماه وسال خواهد بود. برای روشن شدن مسئله قبلا لازم بیاد آوری است كه درصورتیكه مستاجر بامالك قراردادی تنظیم نكرده باشد ویا درصورت تنظیم قرارداد حق انتقال بغیر ازوی سلب نشده باشد بررسی فوق موردی نخواهد داشت واین بررسی ناظر برزمانی است كه مستاجر باداشتن قرارداد اجاره با مالك حق انتقال بغیر را ندارد. درچنین موردی هرچند بموجب مفهوم ماده ۴۷۴ قانون مدنی وشقوق ۱و۲ قانون روابط مالك ومسنتاجر انتقال منافع به غیر قانونی نبوده وبخصوص درمحل سكونت بهیچوجه وباهیچ شرایطی قابل حمایت نیست وبرهمین اساس بطوركلی باتوجه بمقررات موضوعه رابطه مستاجر اصلی بامنتقل الیه رابطه استیجاری نیست چراكه درتعریف این رابطه تبصره ۱ماده اول قانون مالك ومستاجر تصرف را اعم ازاینكه باسند رسمی یاغیر رسمی بوجود آمده باشد موكول بتراضی باموجر ویا نماینده قانونی او دانسته است ودرمورد بحث ازابتدای امر عدم رضایت مالك باانتقال محرز میباشد وتاانتقال را تنفیذ نكرده عمل مستاجر در انتقال فضولی بوده وتصرف منتقل الیه غیر قانونی است ولكن چون اصل كلی یعنی مالكیت مستاجر نسبت بمنافع مورد اجاره در مدت اجاره مسلم است بنابراین عدالت ایجاب می نماید كه چنانچه چنین انتقالی در مدت اجاره انجام گرفته بوی حق داده شود كه هم در مقام وصول اجرت المثل زمان تصرف منتقل الیه دعوی نماید وهم خلع یدوی را از باب رفع اذن ودر حكم غاصبانه بودن ید مطالبه نماید( ماده۳۰۸قانون مدنی) واما بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر اصلی در صورتیكه عدم دخالت مالك را بهر فكری مفروغ عنه بدانیم وبا قبول این امر كه مستاجر بااذن انتفاع بمنقل الیه عملا محدوده متصرفی خود را كاسته ودلیلی برمجانی بودن این اذن وجود ندارد( ماده ۳۳۷قانون مدنی) میتوان اجرت المثل زمان تصرف منتقل الیه را از باب اجرای قاعده استفاده بلا جهت وداراشدن من غیر حق از منتقل الیه مطالبه نماید این قاعده را در انقضای مدت اجاره برای وصول اجرت المثل میتوان قابل اعمال دانست البته در این مورد نظر مخالف نیز قوی است زیرا چون باانقضای مدت اجاره مالكیت منافع مستاجر منقضی شده واز باب تصرف نیز باعتبار حصول مالكیت آنی منافع(۱) در محدوده متصرفی غیر،حقی ندارد باعتباری صدور حكم به اجرت المثل بنفع اومشگل بنظر میرسد.
بنابراین در طرح اینگونه دعاوی همانطور كه اشاره شد استمداد از قاعده اذن در انتفاع كه هر زمان قابل رجوع است بعنوان یك را ه حل مناسب مفید بنظر میرسید.
قسمت دوم-بررسی رابطه مستاجر جز وكل ورابطه مستاجر جز بامالك
بامسایلی كه فوقا مورد مطالعه قرار گرفت ومبانی حقوقی كه بدانها اشاره شد بنظر میرسد كه در بررسیهای مساله اصلی وموضوع مورد نظر در این گفتگو با اشكال زیادی مواجه نباشیم زیرا در تحلیل رابطه مالك ومستاجر ومستاجرین كل وجز ومستاجرین جز بامالك بهیچوجه مبانی حقوقی تغییر نمیكنند ونباید هم تغییر كنند.
بمنظور اینكه در حل مشكل موضوع بحث وپذیرش آن بعنوان راه حل مناسب وقابل دفاع توفیق حاصل شود گواینكه تكرار است چند مطلب را بعنوان مبانی اصلی خاطر نشان میسازد.
۱-عقد اجاره بموجب قانون مدنی عقد لازمی است كه از جمله شرایط صحت آن معلوم بودن مدت قرارداد است(ماده ۴۶۸قانون مدنی).
۲-قانون مالك ومستاجر دراین مسلابه واین مفهوم حقوقی تزلزلی ایجاد نكرده بلكه بواقعیت نزدیك شده وتصرف را بعنوان اجاره برای لزوم رابطه استیجاری بشرط جمع بودن شرایطی كافی دانسته ودر مقام حفظ مصالح اجتماعی واقتصادی انقضای مدت اجاره را باوجود بقای تصرف موجب قطع رابطه ندانسته است.
۳-حقوق مستاجر نسبت بمنافع در زمان عقد اجازه از جمله حقوق مالكانه است كه در صورت عدم تنظیم قرارداد كتبی یا در صورتیكه مدت اجاره تمام شده باشد این مالكیت لحظه بلحظه وبا تصرف تحقق می یابد(استنباط از ماده ۴۶۶ قانون مدنی وتبصره اول ماده ۱قانون روابط مالك ومستاجر).
۴-بر اساس مالكیت مستاجر بمنافع،انتقال منافع مورد اجاره بغیر(اعم از اینكه مربوط بمحل كسب باشد ویاسكنی)جزا وكلا مجاز است مگر اینكه خلاف آن در قرارداد تصریح شده باشد(ماده ۴۷۴قانون مدنی).
۵-این حق در محل سكونت بدون هیچگونه تشریفاتی قابل اجراست ودر محل كسب حتی باسلب حق انتقال باشرایطی قبول شده است.(ماده۱۸ تبصره مربوط از قانون مالك ومستاجر).
۶-در محل كسب وباوضع ماده ۹حق كسب وپیشه وتجارت برای مستاجر قانونی شناخته شده واین حق مختص مستاجر همان محل است وانتقال آن بغیر در صورت سلب حق انتقال از مستاجر باشرایطی منوط به تنظیم سند رسمی است.
۷-باوجود اطلاق ماده۱۷در انتقال حقوق كشب وپیشه بمستاجر جدید باتنظیم سند رسمی می توان از بند ۲ماده ۸ قانون مالك ومستاجر استفاده كرد كه این امر مربوط بزمانی است كه مستاجر حق انتقال بغیر ندارد وباعتقاد عده ای وضع ماده۱۷ برای حمایت از مستاجرینی بوده كه در زمان تصویب اسن قانون سند رسمی نداشته اند وارزش این ماده در حال حاضر نیز از جهت حمایت این قبیل مستاجرین برای جلوگیری از تضییع حقوقشان محفوظ است.در دعوی كه هم اكنون (تاریخ۵/۲/۵۲) در یكی از شعب مالك ومستاجر مطرح است بدوا مالك مورد اجاره ای با كه یكباب گاراژ است باسند عادی به چهار نفر باداشتن حق انتقال بغیر جزااجاره داده سپس در تاریخ بعد باسند رسمی همان مورد اجاره را فقط بدونفر از مستاجرین اولیه واگذار كرده ودر جریان رسیدگی احداز مستاجرین سند عادی وشخص ثالث وارد دادرسی شده ودر دعوی مطروحه از ناحیه مالك بطرفیت دونفر مستاجرین سند رسمی بخواسته تخلیه ادعای داشتن حق قبلی وتصرف استیجاری در مورد اجاره كرده اند هر چند در سند رسمی موخر حق انتقال بغیراز مستاجرین سلب نشده ولی دراین دعوی بفرض كه این حق سلب میشد چون تاریخ سند رسمی نسبت باشخاص ثالث معتبر بوده وزمان تصرف مستاجرین وارد شده به دعوی،مقدم بتاریخ تنظیم سند رسمی است بالتردید دعوی واردین ثالث مسموع خواهد بود.
۸-این بحث دقیق مربوط بزمان بقامدت اجاره مستاجر كل است زیرا باانقضای مدت اجاره مستاجر كل بدیهی است كه مستاجر جز بامستاجر كل نمی تواند سند رسمی تنظیم نماید زیرا شرط تنظیم چنین سندی متفرع برمالكیت منافع برای مستاجر كل است كه اشاره شد با انقضای مدت اجاره لحظه بلحظه حاصل میشود.
۹-در صورتی كه مستاجر حق انتقال بغیر داشته باشد در صورت اثبات انتقال منافع مورد اجاره بغیر(جزئا یا كلا) تصرف شخص ثالث براساس ضوابط قانون مالك ومستاجر قانونی واستیجاری است.(اعم از اینكه سند رسمی تنظیم شده یانشده باشد).
۱۰-باقانونی بودن این تصرف واستیجاری بودن آن بلا تردید در مدت بقامدت اجاره مستاجر كل فقط رابطه بین مستاجر كل وجز وجود دارد.
۱۱-باانقضای مدت اجاره مستاجر كل،رابطه استیجاری مستاجر جزو مستاجر كل به عنوان واقعیت معمول به محل اشكال نیست ولكن عمده ترین مسئله در واقعی حدوث اختلاف وتزاحم روابط وكیفیت حقوقی این رابطه است.
۱۲- ماده ۲۰ قانون مالك ومستاجر بموجر اجازه داده است كه در موقع تجدید اجاره مورد اجاره را كه در تصرف مستاجرین جز است بخود آنها اجاره دهد البته مفهوم این ماده این است كه اقدام بعكس آن نیز ممنوع نیست یعنی موجر می تواند قرارداد اجاره را بامستاجر كل عینا تجدید نماید.بدیهی است طبق قانون مالك ومستاجر شرایط اجاره نامه قبلی خواهد بود( ودراین مورد حتی اگر سند اجاره ای قبلا نباشد ومستاجرین جزئی درمحل باشند حتی تبانی مالك ومستاجر كل درتنظیم سند با سلب حق انتقال بغیر نباید ونمی تواند حقوق این قبیل مستاجرین را كه تصرف مجاز سابق دارند ازبین ببرد) واین براساس قاعده نسبی بودن قراردادهای خصوصی است ( مواد ۱۲۹۰.۱۳۰۵ قانون مدنی) اماآیامی توان از ماده ۲۰ استنباط كرد كه این حق یعنی تنظیم سند بامستاجرین جزء بعنوان یك حق تخیری برای مالك شناخته شده ومقنن یك رابطه حقوقی یكطرفه تجویز كرده است ودرصورت تجویز وقبول چنین استنباطی آیا میتوان مستاجر جزرا كه مبنای تصرفش استیجاری است برای همیشه از حقوق ماده ۵ قانون مالك ومستاجر محروم دانست؟ وآیامیتوان این محرومیت را باین ترتیب توجیه كرد كه مستاجر جز درزمانی كه مدت اجاره مستاجر كل بامالك مقتضی شده وتجدید نیزنگردیده است فقط بتواند الزام مستاجر كل رابتنظیم سند باخود بخواهد؟
درصورتیكه باتوجه بمباحث قبلی وباعنایت بمقررات ماده ۱۸ قانون رابطه مالك ومستاجر ( درمحل كسب) اعتقاد پیداكردیم كه بهرحال مستاجر كل براساس بقاء مدت اجاره خود وبعبارت دقیقتر بابقاء مدت مالكیتش نسبت بمنافع می تواند با مستاجر جرء سند تنظیم نماید ودرتاكید این مطلب شاهد ضروری نیست كه خاطرنشان سازیم اسناد عادی تنظیمی بین مستاجر كل وجزازهرجهت درروابط خصوصی آنان معتبر بوده ونسبت بمالك ویااشخاص ثالث بهیچوجه قابل حمایت نیست بنابراین باید منعقد بود كه هرچند مقنن درتنظیم ماده ۲۰ بشكل یكطرفه بیان مطلب كرده واین نقص مهی برای این ماده است ولكن اساس وضع این ماده را در نظر داشته واین همان منتفی بودن مالكیت مستاجر كل نسبت بمنافع محدوده مورد اجاره مستاجرین جز وقائم مقام بودن مالك واولویت وی در این زمینه است. بعبارت دقیقتر باستنباط از بند ۲ماده ۸مالكیت مستاجر وبقا وحدوث لحظه بلحظه آن نسبت بمنافع مشروط بااین است كه مباشرتش قطع نشود(۱) (بطریق اولی درمحل سكونت همین قاعده حكم فرماست).
بدیهی است اگر این مباشرت وتصرف در انقضای مدت اجاره برای مستاجر جز قابل تصور باشد باتوجه باینكه تصرف وی استیجاری است از نظر حقوقی مالكیت منافع لحظه بلحظه برای مستاجر جز حاصل میشود وچون مستاجز جز از نظر حقوقی قادر نیست مستاجر كل را ملزم به تنظیم سند رسمی كند بنابراین الزام مالك بااستفاده اووحدت ملاك ماده ۲۰ وروح ومفاد قوانین وضوعه قابل پذیرش است.واما وضع مالك در مقابل مستاجر جز تازمانی كه چنین رابطه ای رسما بوجود نیآمده باین شكل است كه در عالم حقوقی این رابطه حقیقتا وجود دارد ولی تظاهران بستگی باراده وقصد طرفین بشرط تحقیق هرنوع قراردادی دارد وباتوجه بمقررات قانون مالك ومستاجر كه تصرف استیجاری را بعنوان مهمترین عامل رابطه استیجاری پذیرفته نتیجه می گیریم كه در اغلب موارد لازم نیست تظاهر این قصد باتنظیم سند تحقیق یابد ودر اختلافات ودعاوی حاصله احراز آن از طرف دادرس بعنوان تنها وسیله حل این قبیل دعاوی است.
مثال :مالكی حكم تخلیه بهر علت علیه مستاجر كل تحصیل كرده ودر مقام اجرا است مستاجرین جز كه در دادرسی كوچكترین دخالتی نداشته انددر مقام اعتراض ثالث برمیآیند ،بردادگاه محرز میشود كه محكوم علیه پرونده اجرائی بعنوان مستاجر اصلی حق انتقال بغیر داشته ودر جریان دادرسی ثابت میشود كه این حق مورد استفاده قرارگرفته ومورد اجاره قبل از جریان دادرسی اصلی جز یا كلا بمعترضین منتقل شده بوده است.بلاتردید دادگاه تصرف آنها را استیجاری تلقی كرده وبا وجود اجرای حكم علیه مستاجر كل رابطه مستاجرین حز یامالك كه تاقبل از دادرسی تظاهر نداشته بعنوان یك واقعیت پذیرفته میشود.
مثال ۲- مستاجر كل علیه موجر دادخواستی بخواسته الزام به تنظیم سند اجاره طرح مینماید در جریان دادرسی مستاجرین جز جدا جدا دادخواستی بعنوان وارد ثالث بالزام موجر به تنظیم سند اجاره رسمی باخود طرح كرده وبااستدلال باین امر كه رقبات مورد اجاره جزا در تصرف آنهاست ومستاجر كل درحقیقت عنوان واسطه را پیدا كرده صدور حكم را بنفع خود به الزام مالك به تنظیم سند خواستار میشوند،بدیهی است با لحاظ مبانی كه بیان شود در تعارض این دعاوی حق تنظیم سند بامالك متعلق بمستاجرین جز است.مثال دیگری كه ظاهرا ارتباطی به رابطه مستاجرین وكل ندارد ولكن حقیقت تحمیل رابطه استیجاری مستاجر واقعی را بمالك نشان میدهد مربوط به یك سلسله دعاوی است كه متاسفانه منشا پیدایش آنها سود جوئی عده ای از مالكین وتبانی بااشخاص ثالث برای تضییع حق مستاجرین املاكی است كه هیچگونه سندی اعم از رسمی یا عادی نداشته ولكن تصرف استیجاریشان قابل اثبات است.در این قبیل دعاوی معمولا مالكین محل سكونتی با بطور رسمی باقید این مطلب كه منافع آن قبلا بكس واگذار نشده بابیع قطعی بغیر انتقال میدهند وبرای تخلیه مهلتی تعیین میشود.درراس مهلت،منتقل الیه در مقام اجرای مفاد قرارداد بظاهر علیه مالك ودر واقع علیه مستاجرین یا مستاجر اجرائیه صادر میكند.خوشبختانه باوجود كلیت ماده ۱قانون اجرای اسناد مصوب ۱۳۲۲ كه برای هركس كه اجرائیه ثبتی را مخالف حقوق خود میداند حق اعتراض شناخته واعتراض این قبیل مستاجرین با استفاده از مقررات ماده ۱وتبصره ۱قانون روابط مالك ومستاجر وباتمسك به اصل نسبی بودن قراردادها وعدم تسری اعلامات افراد دراسناد رسمی مربوط بانتقال از طریق بیع نسبت باشخاص ثالث در دادگاهها پذیرفته شده رابطه استیجاری این قبیل مستاجرین بامالك جدید بدون اینكه این رابطه هیچگاه تظاهر داشته باشد وحق عدم تمایل مالك جدید بقبول آن مسلم است بحكم قانون ودادگاه بمالك جدید تحمیل میگردد.
این مثالها ومثالهای دیگر در پرونده های مطروحه یا مختومه بخصوص برای كسانی كه باكار مالك ومستاجر آشنائی بیشتری دارند اهمیت این بررسی را از جهت رفع این مشكل بزرگ روابط مالك ومستاجر نشان خواهد داد.وباعتقاد نگارنده چنانچه لایحه جدید مالك ومستاجر بتصویب برسد.باحذف ماده ۲۰ كه فعلا موجد استنباطات مختلفی است.ارزش عملی این تحقیق بیشتر خواهد شد.

منبع:
1-در قسمت بعدي كه راجع به تزاحم روابط بحث ميشود موضوع روشن تر خواهد شد.
1-زيرا قبلا اشاره شد كه باوضع مقررات قانون مالك ومستاجر مالكيت منافع براي مستاجر در انقضاي مدت اجاره لحظه به لحظه باتصرف قابل تصور است ودر مثال فوق تصرف ركن مادي خود را از دست داده است وركن معنوي آنهم از ابتدا چون انتقال نداشته نميتواند قابل حمايت باشد.
1-بحث راجع به نحوه توجيه تصرف ومباشرت وتباآن موضوع دقيقي كه خارج از اين بررسي است.


نويسنده : فرامرز زماني سليمي


نام
پست الکترونيک
پيام شما